Prêt : le coût de l'assurance désormais inclus dans le taux d'endettement

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement conditionne l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un rachat d’emprunt. Il correspond au ratio entre les revenus annuels de l’emprunteur et ses charges annuelles, comprenant notamment les mensualités et le coût de l’assurance de l’ensemble des emprunts - dont l’assurance de prêt - les loyers, les pensions alimentaires, les dépenses récurrentes…. Ce ratio était jusqu'ici fixé à 33 %, c'est-à-dire que le montant total de vos charges ne pouvait être supérieur à 33 % de vos revenus. 

Toutefois, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui conseille les banques mais dont le rôle est également de protéger les emprunteurs et d’éviter la multiplication des dossiers de surendettement, a décidé fin 2021 de réhausser le taux maximum d'endettement de 33 à 35 %. Une aubaine pour les emprunteurs, qui pourront ainsi augmenter leur capacité de crédit.

Taux d’effort, taux d’endettement : quelles différences ?

Le taux d’effort est plus précis que le taux d’endettement et ne concerne que la partie immobilière. En effet, il définit la part maximale qu’un particulier peut consacrer au remboursement d’un crédit immobilier. Pour calculer ce taux d’effort, différentes charges sont déduites des revenus de l’emprunteur : loyer, remboursement immobilier, charges d’énergies (eau, électricité, gaz…), assurances (habitation, santé, auto…), impôts, mensualités de crédits en cours… Le but principal est de définir une enveloppe ou un « reste à vivre » qui servira aux dépenses du quotidien, une fois toutes les charges payées.

La cotisation d’assurance de prêt immobilier entre-t-elle dans ces calculs ?

Jusqu’à maintenant, pour savoir si la cotisation des assurances de prêt faisait partie des charges incluses dans le calcul du taux d’endettement ou du taux d’effort, les emprunteurs étaient dans le flou. Pourtant, cette cotisation est payée tous les mois par l’emprunteur, au même titre que le crédit. Afin de clarifier la situation, le HCSF a précisé les nouvelles règles d’emprunt annoncées en décembre dernier.

Dorénavant, il est stipulé que les banques doivent inclure les cotisations d’assurance de prêt de l’ensemble des prêts en cours aux charges annuelles d’emprunt pour calculer l’endettement des futurs acquéreurs. Objectif : protéger les emprunteurs et éviter la multiplication des dossiers de surendettement. Si ces mensualités d’assurance de prêt pèsent peu chez les jeunes, elles peuvent avoir davantage de poids avec l’âge ou si l’emprunteur pratique un métier ou des activités à risques.

La variation du coût des cotisations d’assurance est-elle un problème ?

L’incidence des cotisations d’assurance de prêt n’est pas anodine puisque ces cotisations peuvent représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit immobilier. Ainsi, à garanties équivalentes, le coût de l’assurance peut varier de plusieurs milliers d’euros, selon les assureurs ! Cette différence peut avoir un impact direct sur l’endettement de l’emprunteur et donc sur l’acceptation ou non du crédit par les banques.

Cependant, en tant qu’emprunteur, depuis la loi Lagarde votée en 2010, vous pouvez faire baisser ce coût au moment de la souscription de votre crédit immobilier, en ayant recours à la délégation d’assurance. En effet, vous avez tout à fait le droit de préférer une assurance individuelle au contrat groupe proposé par votre établissement prêteur, sous réserve d’équivalence de garantie. Cette assurance individuelle de prêt a souvent l’avantage d’offrir des garanties plus adaptées à vos besoins, à un tarif compétitif.

2021 : une année favorable ou défavorable au prêt immobilier ?

En plus d'avoir relevé le seuil maximum d'endettement, le HCSF a rallongé la durée maximum de crédit jusqu'à 27 ans (dont 2 ans maximum de différé d’amortissement), contre 25 ans en 2020. Ceci participe à assouplir les conditions d’accès au crédit immobilier.

Dans la pratique, les établissements bancaires prennent en considération le reste à vivre de l’emprunteur donc son taux d’effort. Ainsi, au sein d’un même foyer, si le reste à vivre est conséquent et si le ou les emprunteurs présentent une situation stable avec CDI à l’appui, le taux d’endettement peut être envisagé à son maximum mais si ce n’est pas le cas, le taux peut être au contraire revu à la baisse. Les banques ont désormais la possibilité de déroger aux critères de base pour 20 % des dossiers de financement contre 15 % en 2020. Cette nouvelle flexibilité leur permet de favoriser les dossiers des primo-accédants et les achats de résidence principale. En revanche, le niveau d’apport reste important puisqu'il est toujours considéré comme un gage de sécurité pour les banques. Il reste donc toujours très difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel.