Prêt immobilier pour les indépendants : conseils pour décrocher la meilleure offre

Si vous avez déjà entendu dire qu’obtenir un prêt immobilier en tant qu’indépendant était plus compliqué, sachez que ce n’est pas un mythe. Cela s’explique par le fait que, contrairement aux salariés en CDI, garantissant des revenus stables et réguliers sur le long terme, les travailleurs indépendants et professions libérales ne bénéficient pas de cette sécurité.

Ils constituent donc un profil plus risqué pour les établissements prêteurs. Même s’ils présentent des revenus élevés, ces derniers ne permettront pas toujours de compenser cette situation professionnelle considérée comme moins stable. Pouvant varier sensiblement d’un mois à l’autre, les revenus des travailleurs non-salariés (TNS) ne permettent pas d’évaluer précisément leur capacité de remboursement, d’autant plus que les indemnités proposées en cas d’inactivité sont faibles.

Pour espérer obtenir un prêt pour concrétiser un achat immobilier, les indépendants doivent donc prouver que leurs revenus sont assez stables pour couvrir les mensualités de l’emprunt qu’ils convoitent. Autrement dit, les banques vont analyser en profondeur leur situation professionnelle, encore plus que pour les autres profils d’emprunteurs.

Pour compenser l'absence de CDI, les banques exigent souvent que les travailleurs indépendants présentent une ancienneté minimale et une excellente situation financière. Plus l'ancienneté est longue, plus l’établissement prêteur sera rassuré quant à la continuité des revenus de l’emprunteur en freelance. Une activité exercée depuis au moins 3 ans est nécessaire pour permettre à la banque d'évaluer la stabilité de l’activité et la régularité des revenus.

Vous rassurerez davantage la banque si vos revenus sont croissants, que votre secteur d'activité est dynamique et que vos perspectives d’évolution sont réjouissantes, avec par exemple l’arrivée de nouveaux clients réguliers. Dans tous les cas, vos revenus doivent au moins permettre de couvrir les mensualités du prêt, tout en laissant une marge de sécurité pour faire face aux fluctuations potentielles. Normalement, le taux d'endettement des emprunteurs ne doit pas dépasser 35 %. Pour accorder un prêt immobilier à un travailleur indépendant, la tolérance peut être moindre. L'apport personnel est un autre élément clé pour rassurer la banque.

Un apport personnel d’au moins 10 % est nécessaire, mais un apport supérieur à 20 % montre que l'emprunteur est capable d'épargner, en plus de réduire le montant du prêt et donc les risques pour la banque prêteuse.

Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier en tant que travailleur indépendant, vous devez prouver à la banque prêteuse que votre dossier d'emprunt répond aux recommandations fixées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui stipule qu'un taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus. Si ce taux est facile à calculer pour un salarié, cela peut être plus compliqué pour un freelance.

Pour estimer vos revenus moyens, la banque vous réclamera : 

• vos bilans des trois dernières années ;
• si vous vous versez des salaires, vous devrez également joindre à votre dossier vos trois derniers bulletins de salaire ;
• si vous êtes en micro-entreprise et que vous n’avez pas de bilans, vous pouvez vous appuyer sur vos déclarations trimestrielles de CA ainsi que sur votre relevé de situation, disponible sur le site de l’URSSAF.

Pour faciliter le travail de la banque et mettre toutes les chances de votre côté, ajoutez ces pièces à votre dossier en amont. Vous pouvez également ajouter des documents annexes mettant en avant le dynamisme de votre activité et renforçant la solidité de votre dossier. Pour rassurer la banque et monter un dossier en bonne et due forme, vous pouvez apporter des garanties supplémentaires, comme des contrats à long terme avec des clients ou encore des assurances spécifiques vous couvrant en cas de pertes de revenus ou de cessation d’activité. Ces éléments peuvent renforcer la crédibilité de votre dossier et augmenter vos chances d'obtenir un prêt immobilier en tant que travailleur indépendant.

Les documents indispensables à préparer

Pour résumer, pour constituer un dossier solide et augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier en tant que travailleur indépendant, plusieurs documents sont indispensables :

• Titre d’identité en cours de validité.
• Justificatif de votre situation familiale.
• Justificatif de domicile de moins de trois mois.
• Bilans des trois dernières années, ou, à défaut, justificatifs de votre chiffre d’affaires des trois dernières années.
• Derniers avis d’imposition.
• Relevés de vos comptes bancaires.
• Contrats commerciaux de longue durée.
• Statuts et liasses fiscales pour une société (EURL ou SASU).

Faire appel à un courtier spécialisé en profils indépendants

Pour obtenir un prêt immobilier à un taux attractif en tant qu’indépendant, il est fortement conseillé de faire jouer la concurrence entre les différentes banques dans la mesure où chaque établissement bancaire a ses propres critères et peut proposer des conditions plus ou moins avantageuses en fonction de votre profil. Alors que certaines banques sont réticentes à l’idée de prêter à des freelances, d’autres peuvent leur proposer ponctuellement des offres attractives s’ils acceptent de domicilier leurs revenus au sein de l’établissement. C’est seulement en démarchant les différents acteurs du marché que vous pourrez dénicher la meilleure offre possible. Confier votre recherche à un courtier spécialisé dans les profils indépendants, comme Pretto, peut être un atout précieux.

Les courtiers connaissent parfaitement les critères des banques et peuvent vous aider à constituer un dossier solide, mettant en avant les points forts de votre profil. En s’appuyant sur leur réseau, les courtiers en prêt immobilier peuvent décrocher des emprunts à des conditions avantageuses. Faire appel à un courtier, c’est également un gain de temps considérable puisque c’est le professionnel qui démarche les différents établissements prêteurs pour vous. Confier sa recherche de prêt à Pretto, c’est bénéficier de l’accompagnement d’un conseiller dédié tout au long de votre projet immobilier.

Valoriser sa capacité d’épargne et sa gestion budgétaire

Comme nous l'avons déjà évoqué, les travailleurs indépendants doivent, encore plus que les autres profils, être en mesure de prouver une capacité d'épargne régulière et une gestion budgétaire rigoureuse pour rassurer les banques démarchées. Ses revenus étant instables, un travailleur non salarié doit gérer ses finances de manière responsable et disposer d’une épargne résiduelle conséquente pour prouver à la banque prêteuse qu’il est capable de faire face à d’éventuelles baisses de revenus.

Sous-estimer l’importance de l'ancienneté

L'ancienneté de votre activité est un critère clé pour les banques. Sous-estimer son importance peut conduire à une demande de prêt immobilier prématurée, augmentant les risques de refus. Si vous avez lancé votre activité il y a moins de trois ans, il est conseillé de patienter un peu pour disposer d’une ancienneté suffisante avant de faire votre demande de prêt immobilier en tant que travailleur indépendant.

Présenter un dossier incomplet ou brouillon

Un dossier incomplet ou mal organisé peut donner une mauvaise impression à la banque et réduire vos chances d'obtenir votre prêt immobilier. Votre profil n’étant pas celui privilégié par les banques prêteuses, il est crucial de prendre le temps de préparer tous les documents nécessaires et de les présenter de manière professionnelle. Un courtier en prêt immobilier spécialisé dans les travailleurs indépendants peut vous aider à constituer un dossier solide pour obtenir un prêt immobilier rapidement et à un taux attractif.

Négliger l'impact de ses dettes en cours

Si vous avez des dettes en cours, mieux vaut les solder avant de démarcher des établissements prêteurs. Dans le cas contraire, votre taux d'endettement risque d’être trop élevé pour voir votre demande de prêt aboutir positivement. Pour rappel, si le HCSF indique qu'un taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus, les banques sont généralement plus strictes quand il s’agit d’accorder un prêt immobilier à un travailleur indépendant.