Au moment de signer un prêt immobilier, la banque impose toujours une garantie. Si certains pensent spontanément à l’hypothèque, c’est pourtant la caution bancaire qui est la plus utilisée. Plus simple à mettre en place, elle présente aussi des avantages pour l’emprunteur. Alors, comment fonctionne la caution bancaire exactement ? On fait le point.
La caution bancaire, qu’est-ce que c’est ?
La caution bancaire repose sur un principe simple : un organisme de cautionnement s’engage à se substituer à l’emprunteur, si celui-ci ne peut plus rembourser son crédit immobilier. Il s’agit d’une sûreté personnelle, par opposition aux garanties réelles, comme l’hypothèque.
Pour la banque, l’objectif est de s’assurer que le prêt accordé sera remboursé, même en cas d’aléas. Pour l’emprunteur, la caution permet de sécuriser le financement, sans immobiliser le bien par une inscription notariée.
Dans la majorité des dossiers, l’organisme de caution est une filiale du groupe bancaire prêteur ou un organisme mutualisé intervenant pour plusieurs établissements. Le plus connu reste le Crédit Logement, accepté par la quasi-totalité des banques françaises.
L’emprunteur ne choisit presque jamais librement son organisme de cautionnement. Celui-ci est imposé par la banque qui accorde le prêt et dépend des partenariats de celle-ci.
Comment fonctionne en pratique une caution bancaire ?
La caution est mise en place dès la signature du crédit. L’organisme de cautionnement analyse le dossier en parallèle de la banque et peut accepter ou refuser d’intervenir.
Tout au long du prêt, il reçoit des informations régulières, notamment sur le capital restant dû et les éventuels incidents de paiement. En cas de défaillance, la caution règle les échéances impayées à la banque, puis se retourne vers l’emprunteur.
Si des impayés sont enregistrés, la priorité est donnée à une solution amiable, avec un étalement ou un réaménagement de la dette, lorsque cela est possible. Si aucun accord n’aboutit, l’organisme de caution peut engager une procédure judiciaire, pouvant aller jusqu’à l’inscription d’une hypothèque judiciaire, puis à la vente du bien.
La banque doit informer la caution dès le premier impayé. À défaut, son droit de recours peut être mis en cause.
Pourquoi privilégier la caution bancaire quand on emprunte ?
Même si la loi n’impose pas de garantie, aucune banque ne finance un achat immobilier sans protection. La caution bancaire est privilégiée par les banques, car elle leur permet de percevoir les mensualités du crédit, en cas de défaillance, et de déléguer la gestion du dossier.
Elle présente aussi des avantages pour l’emprunteur :
- Des démarches simplifiées : la garantie se met en place sans acte notarié, ce qui limite les délais et les frais annexes.
- Aucuns frais de mainlevée : en cas de revente ou de remboursement anticipé, l’emprunteur n’a rien à régler pour lever la garantie, contrairement à une hypothèque.
- Un coût mieux maîtrisé : certains organismes restituent une partie de la participation au fonds de garantie une fois le prêt soldé, lorsque tout s’est déroulé sans incident.
- Une gestion plus souple, en cas d’aléas : avant toute procédure judiciaire, l’organisme de caution cherche généralement une solution amiable, comme un rééchelonnement.
Selon les conditions du contrat, lors d’un transfert de prêt, il est également possible de transférer la caution bancaire.
Quel est le coût réel d’une caution bancaire en 2026 ?
Difficile d’échapper à une garantie pour votre crédit immobilier… Vous devez donc anticiper les frais de la caution bancaire, qui représentent, selon les organismes :
- une commission, comprise entre 150 et 600 € ;
- une participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), comprise entre 0,8 % et 1,5 % de l’emprunt, en moyenne.
Selon les organismes, une partie de cette participation peut être restituée en fin de prêt, à condition qu’aucun incident de paiement n’ait été constaté. Cette restitution partielle constitue l’un des principaux avantages de la caution par rapport à l’hypothèque, dont les frais sont définitivement perdus.
Dans quels cas la caution bancaire peut-elle être refusée ?
L’organisme de cautionnement peut refuser les dossiers perçus comme risqués. C’est souvent le cas :
- en l’absence d’apport personnel,
- en présence de prêts aidés de l’État, comme le PTZ (prêt à taux zéro),
- en cas de situation professionnelle jugée instable.
En somme, les travailleurs indépendants, les emprunteurs seniors ou les dossiers reposant sur des aides spécifiques sont plus fréquemment orientés vers une garantie réelle, comme une hypothèque ou un PPD (privilège de prêteur de deniers).
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une garantie notariée moins coûteuse que l’hypothèque, car elle n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Elle ne peut toutefois être utilisée que pour financer l’achat d’un bien ancien ou d’un terrain.
La caution bancaire pour une location est-elle possible ?
La caution bancaire peut également être utilisée dans le cadre d’une location, mais cette pratique reste aujourd’hui marginale.
Le principe est différent de celui du crédit immobilier : le locataire doit bloquer une somme d’argent sur un compte dédié, parfois équivalente à plusieurs mois, voire plusieurs années de loyers. En cas d’impayé, le bailleur peut demander le déblocage de ces fonds.
Cette solution mobilise une épargne importante et génère des frais bancaires. Elle est donc rarement avantageuse pour le locataire et elle se voit de moins en moins proposée par les établissements bancaires.
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