Dans quels cas pouvez-vous ne pas payer la taxe sur les logements vacants ?

Il existe deux types de taxes sur les logements vacants. La première, appelée taxe sur les logements vacants (TLV), est appliquée par l’État dans les zones tendues, c’est-à-dire là où il est particulièrement difficile de se loger (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, etc.). Elle concerne les logements inoccupés depuis au moins un an au 1^er janvier de l'année d'imposition.

La seconde, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), est décidée par certaines communes volontaires n'importe où en France, en dehors de ces grandes agglomérations. Si votre bien est vide depuis au moins un an (TLV) ou deux ans (THLV), vous pouvez être concerné par l'une ou l'autre de ces deux taxes, voire les deux.

Depuis 2023, les taux de la TLV ont été relevés : 17 % la première année, puis 34 % dès la deuxième année de vacance. La THLV, elle, dépend du barème fixé localement, mais elle peut également représenter plusieurs centaines d’euros.

Ces montants peuvent vite grimper, surtout si le logement a une forte valeur locative. Heureusement, plusieurs cas permettent d’échapper totalement à la taxe.

Si vous disposez d’un logement vacant, sachez que certains cas de figure vous exonèrent de payer la taxe affiliée.

Le logement a été occupé récemment

La première condition d’exonération est simple : si le bien a été occupé au moins 90 jours d’affilée dans l’année, il n’est pas considéré comme vacant.

Cela peut être une occupation par vous-même, un locataire ou même un proche. Il suffit de pouvoir le prouver (factures d’électricité, bail, etc.). Sachez que si vous louez votre logement quelques mois par an, même en location saisonnière, cela peut suffire à éviter l’imposition.

Vous avez mis le bien en vente ou en location

Vous souhaitez vendre ou relouer, mais vous ne trouvez pas preneur ? Dans ce cas, la vacance est considérée comme involontaire. Pour être exonéré, il faut pouvoir prouver que vous avez fait des démarches actives : annonces publiées, passage par une agence, prix aligné sur le marché…

Le fisc pourra ainsi constater que le logement aurait pu être occupé si les circonstances l’avaient permis. Gardez une trace de toutes vos démarches : copies d’annonces, contrats avec une agence, emails échangés… Ils peuvent faire la différence.

Des travaux rendent le logement inhabitable

Autre cas fréquent : votre bien nécessite des travaux lourds (fuite importante, chauffage hors service, problème électrique, etc.). Si le coût de ces travaux dépasse 25 % de la valeur du logement, vous pouvez demander une exonération.

Là encore, il faudra fournir des justificatifs : devis d’artisans, diagnostics, photos avant/après, etc. Notez également que les travaux d’entretien courant (peinture, petit rafraîchissement) ne sont pas suffisants. Il faut des travaux majeurs qui empêchent l’occupation.

Le logement est inhabitable ou voué à la démolition

Dans les situations les plus extrêmes, certains logements ne peuvent plus être habités du tout. C’est le cas s’il y a un arrêté de péril ou un problème d’insalubrité reconnu par la mairie ou la préfecture.

De même, si le logement est en attente de démolition prochaine, vous pouvez être exonéré temporairement. Il faudra là aussi fournir les documents officiels qui le justifient.

En ce qui concerne les démarches, déclarations et justificatifs, tout passe désormais par votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Dans la rubrique « Biens immobiliers », vous devez déclarer l’usage de chacun de vos logements : résidence principale, secondaire, mis en location ou vacant.

Si vous recevez une taxe injustifiée, vous pouvez déposer une réclamation en ligne, avec toutes vos preuves. Attention, le paiement reste dû pendant l’instruction de votre dossier, sauf si vous demandez un sursis.