Logements vacants : les passoires thermiques vont-elles être taxées ?

Si de plus en plus de propriétaires appréhendent d’être, à termes, soumis à la taxe sur les logements vacants, c’est parce que de plus en plus de logements sortent progressivement du marché et sont interdits de mise en location à cause de leur DPE.

Pour rappel, les logements classés G+ et qui consomment plus de 450 kWh/m² et par an sont déjà impropres à la location, mais la lutte contre les passoires thermiques ne s’arrête pas là :

• À compter de 2025, tous les logements classés G, à savoir ceux qui consomment plus de 420 kWh/m² et par an seront exclus du marché de la location.
• Cette interdiction concernera les logements classés F à partir de 2028.
• Elle s'appliquera aux logements classés E dès 2034.

À terme, ces logements ne pourront tout simplement plus être loués et leurs loyers seront gelés. C’est la raison pour laquelle certains d’entre eux, qui n’auront pas fait l’objet de travaux de rénovation, peuvent devenir des logements vacants.

Le nombre de logements vacants peut potentiellement augmenter, entre l’interdiction de mettre en location les passoires thermiques et l’obligation de réaliser un audit énergétique pour la mise en vente de ces logements. La décote à la vente est également importante et cela peut engendrer un nombre accru de logements qui resteront vides de plus en plus longtemps.

Or, en théorie, ces logements inoccupés sont soumis à la taxe sur les logements vacants. Elle s’applique aux logements inoccupés depuis au moins 1 an au 1^er janvier de l’année d’imposition et qui se situent en zone tendue. Calculée d’après la valeur cadastrale de l’habitation, elle est obtenue en multipliant la valeur locative par un taux d’imposition qui est de :

• 17 % pour la première année d’imposition,
• 34 % pour les années suivantes.

En revanche, il existe une dérogation à cette règle : si le propriétaire peut prouver à l’administration fiscale que le coût des travaux à engager dépasse 25 % de la valeur du bien. Il est cependant difficile de mettre en place cette stratégie sur le long terme, car cela implique de produire chaque année des documents apportant cette preuve à l’administration fiscale. L’idéal demeure donc d’engager des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir remettre le bien sur le marché de la location (ou de la vente pour espérer le vendre à un prix plus élevé).

Pour envisager un retour du logement sur le marché de la location, il est possible de profiter de plusieurs aides qui soutiennent financièrement la réalisation de travaux de rénovation énergétique :

• MaPrimeRénov’ permet de simplifier le parcours des aides demandées par les ménages et leur permet de profiter de primes avantageuses. Le montant de ces aides dépend du niveau de revenus des ménages et de la composition du foyer. Elle encourage les travaux visant à rendre le logement plus performant d’un point de vue énergétique, comme l’isolation, l’installation d’un système de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire performant et écologique, l’installation d’une VMC, etc.
• L’éco-PTZ est un prêt à taux zéro dont le montant peut s’élever jusqu’à 50 000 € sur certains types de travaux.
• La prime CEE qui est accordée par les fournisseurs d’énergie et soutient notamment la rénovation globale.