Partez à la conquête d’un bien classé monument historique

Dans quelles conditions peut-on acquérir un bien classé ?

Tout d’abord qu’est ce qu’un monument historique ? il s’agit d’un édifice recevant un statut juridique particulier destiné à le protéger, étant généralement reconnu pour son intérêt historique, artistique et/ou architectural.

Il existe environ 46 000 biens immobiliers classés monuments historiques en France, et selon Christine Vassal, très peu se vendent : « La plupart constituent des patrimoines familiaux ou des patrimoines d’État, et très peu arrivent sur le marché? Il y a plus de demande que d’offre dans ce domaine. »

Lorsque nous pensons à un monument historique, nous avons tous en tête un superbe manoir, un château, une abbaye... Or, la majorité de ces biens détenus par des particuliers sont des immeubles, divisés en appartements. Les édifices plus prestigieux appartiennent encore en majorité à l’État.

Mais qui sont ces heureux acquéreurs ? « Il s’agit généralement de personnes dont les revenus sont imposés à 41 % ou 45 %, ce qui correspond aux tranches marginales de l’impôt sur le revenu. C'est compréhensible puisque l'impact fiscal est optimisé pour ces revenus et sera donc plus intéressant. »

De multiples autorisations à obtenir en cas de travaux

Lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier classé monument historique, les règles en matière de travaux sont très strictes car ces édifices sont placés sous la surveillance du ministère de la Culture. Tout travail de rénovation, de restauration ou de modification doit faire l’objet d’une demande aux ministères chargés de la Culture et du Budget. La demande est ensuite transmise à la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles), et la déclaration des travaux doit être préalablement déposée en mairie.

Une fois que le propriétaire a obtenu l’autorisation d’effectuer les travaux, il doit en informer le préfet qui lui transmet les contraintes architecturales, réglementaires et techniques à respecter.

Par la suite, le propriétaire ne peut pas choisir librement son maître d’œuvre, et on le comprend aisément : « ces biens nécessitent un savoir-faire particulier en terme de travaux de rénovation. Le chantier est dirigé par un Architecte des Bâtiments de France, et on fait appel à un promoteur spécialisé. »

Des avantages fiscaux très rentables

Les avantages lorsque l’on est propriétaire d’un bâtiment classé monument historique relèvent essentiellement du domaine fiscal et ils sont loin d’être négligeables. En effet, le propriétaire d'un bâtiment classé monument historique bénéficie d'une déduction d'impôt de 100 % du montant des travaux et des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers. En cas d'excédent, celui-ci est déductible du revenu global sans aucun plafonnement durant les 6 années suivantes.

Pour cela, le propriétaire doit remplir les conditions suivantes :

• Il doit détenir le bien durant au moins 15 ans.
• Il doit s'engager à le mettre en location durant minimum 3 ans.
• Les travaux doivent avoir été préalablement autorisés par le préfet de région.
• Le montant des travaux doit être déduit sur l'année en cours.
• La durée des travaux peut s'étaler de 1 à 3 ans.

Autre avantage : sachez qu’au moment de la transmission, l’acquéreur est exonéré de droits de succession s’il signe une convention avec les ministères de la Culture et du Budget attestant qu’il s’engage à conserver le monument tout au long de sa vie et à l’ouvrir au public 100 jours dans l’année (d’avril à octobre) ou 80 jours (de juin à septembre).

Christine Vassal insiste sur le fait que « ces avantages ne constituent pas une niche fiscale. Ils visent à préserver et protéger notre patrimoine. En effet, l’État n’ayant pas les moyens d’entretenir toutes ces belles pierres, on peut dire que les propriétaires particuliers se substituent à l’État pour préserver et protéger ces bâtiments. En bénéficiant de ces allègements, ils acceptent de prendre soin de notre patrimoine et consentent à répondre aux contraintes liées à la rénovation de leur bien. »