Plus-values immobilières : ces nouvelles règles fiscales pourraient coûter (très) cher aux propriétaires

Début octobre 2024, le gouvernement a présenté son projet de loi de finances pour 2025. L’objectif annoncé ? Ramener le déficit de 6,1 % à 5 % du PIB grâce à un plan de 60 milliards d’euros d’économies.

Depuis, le texte est passé devant l’Assemblée nationale. Et les députés ont multiplié les propositions pour augmenter les recettes fiscales de l’État. Parmi elles, trois mesures veulent s’attaquer aux plus-values immobilières.

Pour rappel, depuis 2004 les plus-values qu’une personne physique réalise à l’occasion d’une vente immobilière sont soumises à un taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Sauf pour les résidences principales, qui sont exonérées.

Depuis 2013, une taxe supplémentaire s’applique sur les plus-values de plus de 50 000 €, avec un taux qui peut aller de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value obtenue lors de la revente de votre bien immobilier.

Cela dit, la fiscalité des plus-values immobilières est atténuée en fonction de la durée de détention du bien. Pour l’impôt sur le revenu, un abattement de 6 % par an s’applique dès la 6e année de détention, puis passe à 4 % à partir de la 22e année.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an à partir de la 6ᵉ année, puis 1,6 % pour la 22e année et 9 % au-delà. Résultat ? Vous pouvez obtenir une exonération complète après 30 ans de détention.

Toutefois, les règles du jeu pourraient bientôt changer. D’après Les Echos, Jean-Paul Mattei, co-auteur d’un rapport sur la fiscalité du patrimoine et député des Pyrénées Atlantiques, a déposé un amendement au budget 2025.

Et ses propositions sont explosives. La première ? Supprimer les abattements pour durée de détention. À la place, la valeur d’acquisition du bien serait indexée sur l’inflation afin de faciliter le calcul de la plus-value imposable.

Seule exception ? La résidence principale, pour laquelle l'exonération serait maintenue, sauf en cas de revente avant 5 ans de détention. Une mesure pensée pour prévenir les « culbutes spéculatives ».

Cela dit, la taxation sur la résidence principale ne s’appliquerait pas lorsque « la cession intervient pour motif impérieux familial, médical ou professionnel ou en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale ».

La mesure s'appliquerait – si elle est adoptée – à partir du 1er janvier 2026 pour les terrains à bâtir et du 1er janvier 2027 pour les biens bâtis. Ce qui pourrait provoquer «  un choc d’offre » sur le marché immobilier.

Autre nouveauté proposée : l’application du régime de la « flat tax » à 30 %, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, pour taxer vos plus-values immobilières.

Pour finir, une mesure prévoit de rééquilibrer la fiscalité entre location meublée et non meublée. Cette dernière a pour le moment été rejetée à l’Assemblée nationale. Mais elle pourrait être réintroduite en cas de 49.3.

Elle prévoit de supprimer un avantage clé du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en réintégrant les amortissements dans l'assiette de la plus-value imposable. Ce qui générerait 200 millions d’euros de recettes fiscales supplémentaires en 2025.