Quelle surface faut-il déclarer pour calculer une taxe foncière ?

Tout comme l’ancienne taxe d’habitation, la taxe foncière est un impôt local qui est déterminé et perçu par les collectivités locales, afin de financer les équipements et les services publics. Elle est réservée aux propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier, même si celui-ci est mis en location.

Pour calculer votre taxe foncière, l’administration fiscale prend en considération 2 éléments et utilise cette formule de calcul : revenu cadastral x taux d’imposition.

La valeur locative cadastrale

Comme son nom l’indique, elle représente la valeur locative de votre bien. C’est-à-dire qu’elle correspond à une estimation du montant annuel des loyers que vous devriez percevoir si votre bien était en location.

La méthode pour obtenir la valeur cadastrale de votre bien consiste à faire ce calcul : le tarif de référence en m² du bien x la surface pondérée.

À ce résultat, on déduit un abattement de 50 % pour les propriétés bâties, 20 % pour les propriétés non bâties. On obtient alors le revenu cadastral.

Le taux d’imposition

Le second élément à prendre en compte pour le calcul de votre taxe foncière est le taux d’imposition. Celui-ci est voté et défini par les collectivités territoriales, en sachant que chaque collectivité est libre de faire appliquer son propre taux. Ce dernier ne dépend pas de vos revenus, mais de certains critères comme la situation géographique du bien, par exemple. Le taux de cet impôt n’est pas fixe et peut être revalorisé chaque année.

Comme nous l’avons vu plus haut, vous avez besoin de connaître la surface pondérée de votre bien pour calculer sa valeur locative cadastrale. La surface pondérée s’obtient en prenant en compte plusieurs critères :

La surface au sol du bien

Dans le cadre d’une valeur cadastrale, seule la surface au sol est considérée. Toutes les surfaces de la propriété sont concernées :

• la partie habitable qui comprend toutes les pièces à vivre : salon, salle à manger, cuisine, salle de bain, toilettes, chambres…
• les annexes de passage de l’habitation : couloir, vestibule, antichambre, rangement encastré…
• les dépendances, qu’elles soient rattachées directement ou pas à l’habitation : sous-sol, cave, grenier, cellier, véranda, garage, piscine…

Les correctifs

À la superficie réelle de votre propriété, l’administration fiscale ajoute divers coefficients, en fonction du type de bien, qui viennent s’ajouter ou se déduire du revenu cadastral.

Le coefficient d’importance est attribué selon un barème qui tient compte de la catégorie du bien et de la proportion en m² des pièces habitables et des annexes.

À savoir qu’il existe 8 catégories de biens qui sont évalués selon différents facteurs liés, notamment, à la qualité de la construction et de la conception générale du bâtiment, allant de « grand luxe » à « délabré ». Ce barème n’est pas le même s’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un logement dans un immeuble collectif.

Le correctif d’entretien permet de juger de l’état d’entretien des locaux. Par exemple, le coefficient 1,20 équivaut à « bon » si le bien n’a besoin d’aucune réparation, alors que le coefficient 0,80 équivaut à « mauvais » si de grosses réparations sont à prévoir.

Le coefficient de situation apprécie les avantages et les inconvénients de la situation géographique du bien (étage, quartier, exposition…).

Enfin, les appartements d’une copropriété se voient également attribuer un correctif pour l’absence ou la présence d’un ascenseur.

Les éléments de confort

Les éléments de confort déterminent la présence des équipements en état de fonctionnement au sein du bien. Les valeurs sont définies suivant un barème et sont converties en m², qui viennent s’ajouter au revenu cadastral.

Par exemple, si le bien est équipé :

• de l’eau courante = 4 m² supplémentaires,
• d’une installation fixe de gaz = 2 m² supplémentaires,
• de l’électricité = 2 m² supplémentaires,
• du tout-à-l’égout = 3 m² supplémentaires,
• d’un wc particulier = 3 m² supplémentaires par wc,
• d’une baignoire = 5 m² supplémentaires,
• d’une douche = 4 m² supplémentaires,
• d’un lavabo = 3 m² supplémentaires par lavabo,
• du chauffage central = 2 m² supplémentaires par pièce équipée,
• d’un vide-ordures = 3 m² supplémentaires.