Comment déclarer un logement étudiant aux impôts ?

Le premier élément à déterminer est la nature du bail : est-il question d’un logement loué vide ou meublé ? En effet, la fiscalité diffère selon la formule choisie.

Dans le cas d’un logement loué vide, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le bail doit être d’une durée minimale de neuf mois, sauf exceptions (par exemple, un bail mobilité peut être envisagé). On distingue deux régimes au choix ou selon les revenus générés.

• Si les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 15 000 €, le propriétaire peut opter pour le régime micro-foncier. Ce dispositif permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, sans avoir à détailler ses charges.
• Si les recettes sont supérieures à 15 000 €, ou si vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier, ou si vous en faites la demande, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition. Dans ce cas, le revenu imposable est égal à la différence entre les recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles, à condition de pouvoir les justifier. Il s’agit par exemple des travaux, de l’amortissement du mobilier, des intérêts d’emprunt, etc.

En revanche, si vous louez un logement meublé, les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ici aussi, deux options sont possibles :

• le régime micro-BIC (pour des recettes annuelles jusqu’à 77 700 €) qui applique un abattement forfaitaire de 50 % ;
• le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles.

Si vous proposez un logement meublé à un étudiant, il s'agit donc d'une activité de location meublée non professionnelle (LMNP), sauf si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an ou excèdent vos autres revenus d’activité, ce qui vous ferait basculer dans le régime de loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour déclarer les revenus en micro-BIC, il suffit de reporter le montant brut des loyers perçus sur le formulaire complémentaire n°2042-C-PRO. L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement de 50 %. Ce régime est simple, mais ne permet pas de déduire vos charges.

Si vous choisissez le régime réel, il faudra déposer une liasse fiscale complète, avec les formulaires n°2031 et ses annexes. Ce régime est plus contraignant sur le plan administratif, mais souvent plus avantageux si vous avez des frais importants à déduire, car il peut réduire significativement, voire annuler le montant imposable.

Dans le cas d’un bail nu, vous devez inscrire vos revenus locatifs en tant que revenus fonciers sur la déclaration n°2044 si vous optez pour le régime réel. Vous pourrez alors déduire un ensemble de charges comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance, les travaux d’entretien ou les taxes foncières si vous relevez du régime réel.

Pour les bailleurs percevant moins de 15 000 € de loyers par an et qui n'ont pas de charges importantes à déduire, le régime micro-foncier reste le plus simple. Il permet un abattement automatique de 30 % sans nécessité de justification.

Louer un logement meublé à un étudiant peut ouvrir droit à certains avantages fiscaux, à condition de respecter des critères précis.

Le statut LMNP au réel permet notamment de pratiquer l’amortissement du bien (hors terrain), ce qui peut réduire significativement l’assiette imposable, voire l’annuler pendant plusieurs années. Ce mécanisme comptable, bien qu’un peu technique, constitue une véritable stratégie de défiscalisation à long terme pour les ménages dont les revenus sont importants et qui souhaitent réduire leurs revenus imposables.

Autre dispositif intéressant : la location meublée en résidence étudiante (avec services) peut ouvrir droit à des réductions d’impôt dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, sous conditions. Ce dispositif, actuellement en vigueur pour un investissement locatif meublé jusqu’au 31 décembre 2025, permet de récupérer la TVA sur l’investissement (et donc 20 % sur le prix du bien immobilier) et de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 11 % du prix du bien, répartie sur 9 ans, dans la limite du prix de revient du logement d’un montant de 300 000 € HT. Notez que lorsque le montant de la réduction d’impôt excède le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

Enfin, si vous mettez à disposition une chambre meublée dans votre résidence principale et que cet espace respecte certaines conditions (surface minimale de 9 m² au sens de la loi Carrez, loyer plafonné à 213 €/m² en Île-de-France et 157 €/m² dans les autres régions pour 2025, locataire étudiant), vous pouvez bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur les loyers perçus.

Cette exonération s'applique lorsque le logement loué est considéré comme une pièce indépendante, faisant partie intégrante de votre résidence principale. Il doit s’agir d’une location meublée, qui doit également constituer la résidence principale du locataire étudiant durant l’année universitaire.

À titre d’exemple, pour une chambre meublée de 14 m², le loyer mensuel doit être de 248 € en Île-de-France et de 183 € dans les autres régions pour bénéficier de l’exonération d’impôt.