Comment déclarer ses revenus dans le cas d'une location meublée non professionnelle (LMNP)?

L'immobilier locatif meublé est encadré par le statut LMNP depuis 1949. Pourtant, sa portée, les régimes associés et la comptabilité qui l'entourent restent flous pour beaucoup. Un comptable immobilier peut apporter une assistance précieuse dans le cadre d'un projet d'investissement.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, est idéal pour les propriétaires particuliers souhaitant tirer des revenus d'une location sans en faire leur activité professionnelle principale. Ce statut offre des conditions sociales et fiscales avantageuses.

Conditions pour bénéficier du statut LMNP

Le statut LMNP est réservé aux particuliers dont les recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € et composent une partie inférieure à la moitié des revenus du foyer fiscal. La location d'un bien meublé non professionnel aux recettes inférieures à 23 000 € peut être déclarée au régime micro-BIC.

Deux régimes usuels peuvent être envisagés pour les loueurs de meublés non professionnels. Pour profiter des meilleurs avantages fiscaux, envisagez de faire appel à un comptable immobilier spécialisé en LMNP tel que jedeclaremonmeuble.com. Vous pouvez démarrer votre activité économique en toute simplicité grâce à un régime fiscal adapté.

Le régime micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire

En tant que loueur LMNP, vous avez le choix entre deux formes de location : la location meublée de courte durée (LCD), souvent saisonnière, et la location meublée de longue durée (LLD). Plus flexible, la LCD vous permet de fixer librement vos tarifs à la nuitée. Sous le régime micro-BIC, l'abattement fiscal sur vos revenus locatifs s'élève à 50 % en LLD. Les meublés touristiques classés, quant à eux, bénéficient d'un abattement de 71 %. La gestion de ce statut est simple et rapide, particulièrement pour la LLD, qui connaît moins de périodes creuses et demande moins de préparation grâce à une rotation de locataires plus faible.

Le régime réel : une option avantageuse pour optimiser sa fiscalité

S'il est encore plus intéressant fiscalement que le régime micro-BIC, le régime réel est plus complexe en termes de démarches administratives. Vous ne bénéficiez plus d'un abattement forfaitaire, mais pouvez déduire de votre revenu imposable un grand nombre de charges liées à votre activité de location. Avec l'aide d'un comptable spécialisé en immobilier, vous serez sûr de déduire toutes les charges réelles de vos impôts. Elles incluent :

• les intérêts d'emprunt et frais de dossier ;
• les travaux et l'entretien de votre bien ;
• la taxe foncière ;
• les frais de comptabilité ; 
• les honoraires de gestion locative.

Vos démarches administratives varient en fonction du régime déclaratif choisi. Une comptabilité rigoureuse vous permet de profiter d'abattements non négligeables. Voici les obligations déclaratives auxquelles vous devez vous soumettre et comment les faire jouer en votre faveur.

Choisir son régime fiscal et remplir les formulaires adéquats

Pour le régime micro-BIC, il convient de renseigner vos revenus locatifs dans la rubrique LMNP (cases 5ND à 5PD) du formulaire 2042 C-PRO de votre déclaration d'impôt sur le revenu.

Si vous optez pour le régime réel, vous devez soumettre votre « liasse fiscale », soit les documents suivants :

• le formulaire 2031-SD (CERFA 11085) ;
• les annexes 2033-A-SD à 2033-G-SD ;
• votre bilan complet (annexes 2050 et al.) ;
• le formulaire 2042 C-PRO.

L'amortissement est une opération de comptabilité permettant de bénéficier de réductions d'impôts afin de compenser la perte de valeur du bien immobilier et de son ameublement au fil des ans. Une certaine somme sera déductible de vos impôts chaque année, à condition d'obtenir un numéro de SIRET sous le régime réel. Comme indiqué plus haut, ce régime vous permet aussi de déduire de nombreux frais liés à l'achat et à la gestion de votre bien immobilier.

En cas de revente de votre bien, les amortissements déduits durant la période de location sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, et ce, depuis la réforme de 2025. En revanche, vous bénéficiez d'un abattement sur la plus-value immobilière à partir de la sixième année de détention. L'exonération totale d'impôts sur la plus-value est atteinte après vingt-deux ans de détention. En outre, après trente ans d'acquisition, vous êtes exonéré de l'ensemble des prélèvements sociaux (contribution sociale généralisée, ou CSG, et contribution au remboursement de la dette sociale, CRDS).