Famille recomposée : quelle stratégie pour transmettre son patrimoine immobilier ?

Selon la dévolution légale, il existe des héritiers appelés « réservataires » : ce sont les enfants. Ils ont obligatoirement droit à une part du patrimoine. Le montant de cette part varie en fonction du nombre d’enfants : 

• la moitié de la succession en présence d’un enfant,
• les deux-tiers pour deux enfants,
• les trois-quarts pour trois enfants et plus.

Vous disposez comme vous l’entendez de la part restante, appelée « quotité disponible ». Vous pouvez la transmettre librement, par testament ou donation.

La clause de préciput permet au conjoint survivant de récupérer certains biens communs avant le partage de la succession. Intégrée dans un contrat de mariage, elle permet, par exemple, d’éviter l’indivision entre conjoint et enfants sur la résidence principale. 

Point de vigilance : elle ne doit pas porter atteinte à la réserve héréditaire des enfants non communs au couple. Sinon, ceux-ci peuvent intenter une action en retranchement, qui leur permettra de récupérer la part dont ils ont été privés.

En présence d'enfants non communs, votre conjoint reçoit le quart de vos biens en pleine propriété. La donation au dernier vivant permet d’augmenter sa part d’héritage, sans léser vos héritiers. Vous pouvez lui donner au choix : 

• un quart de votre succession en pleine propriété et les trois quarts en usufruit,
• la totalité de votre succession en usufruit, l’idéal pour rester dans le logement familial ou percevoir les revenus locatifs,
• la quotité disponible de votre succession en pleine propriété.

La donation-partage conjonctive permet à deux parents de rassembler leurs biens en une masse unique pour les partager entre leurs enfants, communs ou issus d’un lit différent. 

Les enfants nés d'une précédente union peuvent recevoir des biens propres de leur parent biologique et des biens communs/indivis du couple. Une limite : un enfant ne peut pas recevoir un bien propre de son beau-parent.

L’avantage, c’est que les beaux-enfants évitent la taxation à 60 % sur la part du beau-parent. En outre, la valeur du patrimoine est figée au jour de la donation. Peu importe si elle augmente, elle ne sera pas prise en compte au moment de la succession.

Les beaux-enfants sont considérés comme des tiers. S’ils héritent d’un beau-parent, ils seront taxés à 60 % sur la valeur du patrimoine, après un abattement de 1 594 euros.

Avec l'adoption simple, ils deviennent juridiquement les enfants de l'adoptant, tout en conservant leurs liens avec leur famille d'origine. Ils bénéficient alors : 

• de droits successoraux dans la succession du parent adoptif,
• de l’abattement de 100 000 euros applicable entre parents et enfants,
• du barème des droits de succession en ligne directe.

Vous pouvez optimiser la fiscalité de la succession, grâce au démembrement des parts d’une SARL de famille ou d’une SCI. 

Les parents conservent l’usufruit des parts, et donc la possibilité d’utiliser le logement ou de le louer. Les enfants reçoivent la nue-propriété. 

Au décès des parents, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts, sans droits de succession supplémentaires.

Fiscalement, la valeur des parts est estimée après une décote pour illiquidité, généralement de 15 %. 

En outre, la donation porte sur la valeur de la nue-propriété, et non de la pleine propriété, calculée selon l'âge de l'usufruitier. Les abattements pour lien de parenté s’appliquent alors sur cette valeur réduite.