Le nu-propriétaire d’un bien peut-il le vendre sans l’accord de l’usufruitier ?

Elisabeth Lelogeais
mis à jour le
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L’usufruit crée un démembrement de propriété. L’usufruitier et nu-propriétaire disposent de droits spécifiques et limités sur le bien immobilier.

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La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu-propriétaire. L’accord de l’usufruitier est nécessaire.
La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu-propriétaire. L’accord de l’usufruitier est nécessaire. © Nikada – Getty Images
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Nu-propriétaire, usufruitier : de quoi s’agit-il ?

Les notions de nu-propriétaire et usufruitier sont liées à la réalisation d’un démembrement de propriété. Encadré par l’article 543 du Code civil, ce précédé consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier. Ainsi, dans le cadre d’un démembrement de propriété, la pleine propriété du bien immobilier est divisée entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Ces derniers disposent alors de droits spécifiques, qu’ils sont libres de céder à un acquéreur.

L’usufruitier dispose de la jouissance du bien et en perçoit les fruits

L'usufritier peut mettre le bien immobilier en location sans l’accord du nu propriétaire (excepté les cas concernant un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal). En contrepartie, il doit la taxe foncière et la taxe d’habitation. Il a également une obligation d’entretien du logement. Le nu propriétaire conserve la faculté de disposer librement du bien sous réserve de respecter les droits de l’usufruitier. Des litiges peuvent apparaitre entre usufruitier et nu-propriétaire lorsque l’un d’eux décide de vendre le bien immobilier. L’usufruit peut être crée par la loi (dans le cadre d’une succession par exemple) ou par une convention (donation avec réserve d’usufruit). Concernant l’usufruit conventionnel, l’acte peut contenir une clause selon laquelle l’usufruitier ne pourra s’opposer à la vente du bien.

Bon à savoir

Le nu-propriétaire peut vendre son droit propre (la nue propriété) sans recueillir l’accord de l’usufruitier. L’acquéreur deviendra nu-propriétaire mais n’aura pas la jouissance du bien immobilier. 

Le code civil instaure une protection de l’usufruitier

Dans le cadre de l’usufruit légal, le code civil instaure une protection de l’usufruitier. Ainsi, pour vendre le bien immobilier entièrement à un seul acquéreur, nu propriétaire et usufruitier vendront leurs droits respectifs. Chacun des vendeurs va percevoir une partie du prix. Les frais de notaire sont répartis à proportion du partage du prix de vente, suivant le barème fiscal. Le produit de la vente fait ensuite l’objet d’une taxation sur les revenus de chacun, conformément au Code général des impôts. La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu-propriétaire. L’accord de l’usufruitier est nécessaire. Le juge ne peut pas non plus ordonner la vente du bien sans son accord. A défaut, l’usufruitier conserve ses droits sur le bien.

Le nu-propriétaire peut revendre sa nue-propriété

Si le nu-propriétaire ne peut pas revendre le bien immobilier sans l’accord de l’usufruitier, l’article 621 du Code civil l’autorise toutefois à vendre librement sa nue-propriété. L’acquéreur devient alors uniquement propriétaire de la part vendue. Concrètement, il devient le nouveau nu-propriétaire. Cette opération n’a pas d’impact sur l’usufruitier qui continue à jouir de ses droits sur le bien jusqu’à l’expiration prévue. Le nouveau nu-propriétaire ne peut en aucun cas le contraindre à quitter le logement avant son décès ou la date convenue. La revente de la nue-propriété d’un bien peut être envisagée par un nu-propriétaire qui n’a plus l’intention de récupérer la pleine propriété du logement. Précisons que l’article 595 du Code civil permet également à l’usufruitier de vendre ses propres droits sur le bien immobilier, et même de les céder à titre gratuit. Précisons que le droit d’usufruit prend fin au décès du premier usufruitier. Le nu-propriétaire peut donc devenir pleinement propriétaire du bien immobilier au moment du décès du premier usufruitier, sans attendre celui du second.

Références juridiques

  • Article 578 du Code civil
  • Article 582 du Code civil
  • Article 612 al 2 du Code civil
  • Article 815-5 du Code civil
  • Civ 1, 12/12/1989.
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