SCI et démembrement des parts sociales : comment sont imposés les bénéfices ?

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, l’usufruitier est normalement imposé sur les résultats courants, et le nu-propriétaire sur les résultats qui ne sont pas imposés au nom de l’usufruitier et qui sont dits exceptionnels. En pratique, la SCI imposée dans la catégorie des revenus fonciers ne dégage pas de revenus exceptionnels. Par conséquent, en l’absence d’une convention prévoyant une répartition particulière entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’ensemble du bénéfice foncier dégagé par la société est imposable au nom du seul usufruitier en fonction de la quote-part qui lui revient.

Les déficits réalisés par la société sont normalement pris en compte par le nu-propriétaire. En effet, seul le nu-propriétaire a la qualité d’associé et répond des dettes de la société. Mais le Conseil d'État a jugé, au contraire, que si l'usufruitier est soumis à l'impôt sur le revenu à raison des revenus fonciers correspondant à ses droits dans les résultats sociaux, il peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits lorsque le résultat de la société est déficitaire.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent décider d’une répartition différente des résultats bénéficiaires ou déficitaires de la société.  Cet accord de répartition peut être aménagé dans les statuts ou une convention distincte. La répartition ainsi convenue est opposable à l’administration fiscale à condition d’avoir été conclue ou insérée dans les statuts avant la clôture de l’exercice par un acte ayant date certaine.