SCI et démembrement des parts sociales : comment sont imposés les bénéfices ?

Morgane Jacquet
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Les revenus tirés de la location nue d'immeubles sont imposés en tant que revenus fonciers. En cas de démembrement de la propriété des parts sociales, les résultats sont répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

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SCI démembrement parts sociales
Dans le cas d'une SCI, les parts sociales ont la particularité de pouvoir être démembrées, entre usufruit et nue-propriété. ©Getty
Sommaire

La répartition des bénéfices

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, l’usufruitier est normalement imposé sur les résultats courants, et le nu-propriétaire sur les résultats qui ne sont pas imposés au nom de l’usufruitier et qui sont dits exceptionnels. En pratique, la SCI imposée dans la catégorie des revenus fonciers ne dégage pas de revenus exceptionnels. Par conséquent, en l’absence d’une convention prévoyant une répartition particulière entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’ensemble du bénéfice foncier dégagé par la société est imposable au nom du seul usufruitier en fonction de la quote-part qui lui revient.

Les bénéfices réalisés par une SCI transparente sont immédiatement imposés entre les mains des associés même s'ils ne sont pas effectivement distribués.

La répartition des pertes

Les déficits réalisés par la société sont normalement pris en compte par le nu-propriétaire. En effet, seul le nu-propriétaire a la qualité d’associé et répond des dettes de la société. Mais le Conseil d'État a jugé, au contraire, que si l'usufruitier est soumis à l'impôt sur le revenu à raison des revenus fonciers correspondant à ses droits dans les résultats sociaux, il peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits lorsque le résultat de la société est déficitaire.

La convention de répartition

Le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent décider d’une répartition différente des résultats bénéficiaires ou déficitaires de la société.  Cet accord de répartition peut être aménagé dans les statuts ou une convention distincte. La répartition ainsi convenue est opposable à l’administration fiscale à condition d’avoir été conclue ou insérée dans les statuts avant la clôture de l’exercice par un acte ayant date certaine.

La répartition conventionnelle ne doit pas porter atteinte aux droits de l’usufruitier. L’administration fiscale peut considérer comme ne lui étant pas opposable une convention prévoyant l'attribution de l’ensemble du résultat au nu-propriétaire.

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