Les biens classés E au DPE sont-ils concernés par le gel des loyers ?

Le gel des loyers est une mesure qui s’inscrit dans la loi Climat et Résilience du 20 août 2021. L’objectif de cette loi est de réduire l’empreinte carbone du parc immobilier en France.

Le gel des loyers a été imposé le 24 août 2022 pour tous les biens en location entrant dans la dénomination de « passoire thermique », à savoir les logements ayant obtenu les deux moins bonnes évaluations au diagnostic de performance énergétique (DPE) : F et G. L’objectif ? Inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la note du DPE.

Rappel du rôle du DPE

Revenons brièvement sur le DPE. Son rôle est de renseigner le futur occupant des lieux (locataire ou acquéreur) sur les performances énergétiques, mais aussi climatiques du bien immobilier. Le DPE évalue ainsi le bâtiment au regard de :

1. sa consommation d’énergie ;
2. ses émissions de gaz à effet de serre. 

Une étiquette DPE est décernée au logement à l’issue de cette évaluation. Elle s’échelonne de A (logement très économe) à G (le plus énergivore).

Le rapport du DPE renseigne l’occupant sur les potentiels coûts énergétiques à prévoir (notamment en termes de facture d’énergie). En outre, il donne au propriétaire bailleur une idée des travaux à réaliser pour améliorer sa note (isolation, changement de mode de chauffage, etc.).

Le critère de décence

La loi est claire sur ce point : le bailleur est dans l’obligation de fournir un logement décent au locataire. Le critère de décence comprend des niveaux de performances énergétiques minimums à atteindre. Pour simplifier les choses, l’évaluation de la décence d’un logement se fait au regard du DPE.

Interdiction de mise en location et gel des loyers pour les passoires énergétiques

Certaines habitations trop énergivores sont graduellement interdites à la location. Sont concernés : 

• la classe G du DPE depuis le 1^er janvier 2025 ; 
• la classe F dès le 1^er janvier 2028 ; 
• les logements notés E au DPE à partir de 2034. 

Par ailleurs, le gel des loyers pour les DPE F et G est en vigueur depuis le 24 août 2022. Les bailleurs ne sont donc plus autorisés à augmenter le prix du loyer sauf s’ils parviennent à sortir leur bien du statut de « passoire énergétique » en réalisant les travaux de rénovation nécessaires.

Concrètement, les propriétaires de ces locations ne peuvent désormais plus :

• réviser annuellement le loyer en recourant à l’IRL (Indice de référence des loyers) ;
• augmenter le loyer lors d’une relocation ;
• revoir à la hausse le loyer du locataire en place lors du renouvellement du bail.

Pour le moment, il n’existe pas de loi interdisant l’augmentation du loyer pour les logements notés E au DPE. Les bailleurs sont donc, en théorie, libres d’augmenter leur loyer comme bon leur semble. Néanmoins, la tendance s’achemine vers plus de restrictions concernant les logements énergivores. Preuve en est l’interdiction de louer des biens classés E dès 2034. 

Par conséquent, même si l’interdiction de l’augmentation du loyer pour le DPE E n’est pas actée, elle reste une possibilité à anticiper pour ces prochaines années. Pour le dire autrement, si votre logement a obtenu la lettre E au DPE, vous avez tout intérêt, en tant que propriétaire, à améliorer ce classement dans les mois qui viennent pour continuer à louer sereinement.

Pour anticiper toute décision future, et ne pas risquer l’interdiction à la location et le gel du loyer, les propriétaires de biens classés E au DPE ont tout intérêt à entamer des travaux de rénovation.

Pour connaître la liste des travaux nécessaires et être sûr d’améliorer le score DPE, le mieux est de faire réaliser un audit énergétique par un diagnostiqueur qualifié. Plus complet que le DPE, ce diagnostic immobilier aboutit sur des recommandations précises. Il propose notamment plusieurs scénarios concrets de travaux et donne les coûts à prévoir, les aides possibles ainsi que la durée estimative des travaux. 

En général, les travaux recommandés pour les passoires énergétiques sont : 

• l’isolation du logement ;
• le changement des menuiseries par du double, voire triple vitrage ; 
• le changement du mode de chauffage et de production d’eau chaude par un système plus écologique et performant ; 
• l’installation d’une ventilation efficace (VMC double-flux, par exemple).

À la fin du chantier, un nouveau DPE pourra être réalisé pour attester que les travaux ont porté leurs fruits. 

Sachez que des aides financières et techniques sont mises en place par l’État et les collectivités pour vous aider à rénover votre bien. Vous pourriez prétendre : 

• aux certificats d’économie d’énergie ; 
• au déficit foncier ; 
• à MaPrimeRénov’.

Selon la loi du 6 juillet 1989, le bailleur n’est autorisé à donner congé à son locataire que s’il souhaite reprendre le bien pour l’occuper, le vendre ou bien pour un motif sérieux et légitime. 

Les travaux de rénovation n’entrant pas dans l’une de ces trois catégories, vous ne pouvez pas interdire à votre locataire de rester en place durant la durée des travaux. Heureusement, la plupart des travaux de rénovation peuvent se faire même si le logement est occupé. 

Vous savez désormais que, même si le gel des loyers des logements notés E au DPE n’est pas encore d’actualité, il pourrait très bien le devenir ces prochaines années. Or, un homme averti en vaut deux : prendre en main la rénovation de son bien est la meilleure façon d’appréhender paisiblement l’avenir !