Logement décent : quelles sont les obligations du bailleur ?

Morgane Jacquet
mis à jour le
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L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Le décret du 30 janvier 2002 définit le critère de performance énergétique minimale à respecter ainsi que les conditions légales du logement décent.

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Un homme devant son ordinateur
Les critères de décence d'un logement ont évolué. Quels sont-ils ? © Getty
Sommaire

Les critères du logement décent

Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant :

  • soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres,
  • soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Il doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité et de la santé des locataires :

  • Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité. Les menuiseries extérieures et la couverture assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
  • Les portes et les fenêtres du logement ainsi que les murs et les parois de ce logement donnant sur l'extérieur présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.
  • Les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
  • La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
  • Les réseaux et les branchements d'électricité et de gaz ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont en bon état d'usage et de fonctionnement et conformes aux normes de sécurité.
  • Le logement permet une aération suffisante. Il doit être pourvu de fenêtres et de dispositifs de renouvellement d’air.
  • Les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre.

Le logement comporte également les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal adaptée aux caractéristiques du logement.
  • Une installation d'alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
  • Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide, ainsi qu’une installation d'évacuation des eaux usées.
  • Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.
  • Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Le point sur la décence énergétique

En France métropolitaine, le logement a une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Les logements ne répondant pas à ces critères de décence énergétique ne peuvent pas faire l’objet de révision de loyer en fonction de l’IRL, ni d’augmentation de loyer lors de la relocation.

Le recours du locataire en cas d’indécence du logement

Si le logement loué ne satisfait pas aux conditions précitées, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois suivant la demande du locataire, la commission départementale de conciliation ou le tribunal peut être saisi. 

Le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

  • Articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
  • Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002
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