DPE local commercial : obligations et infos clés

Dans le cadre de la transition énergétique, la loi impose aux propriétaires bailleurs de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). 

Définition et objectifs

Mis en place en 2006, le DPE est l'un des diagnostics immobiliers obligatoires pour évaluer la performance énergétique d'un bâtiment. Pour cela, il se fonde sur deux indicateurs clés. Le premier concerne la consommation annuelle en énergie du bâtiment, exprimée en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an (kWhEP/m²/an). 

Le second se réfère aux émissions de gaz à effet de serre du bâtiment, mesurées en kilogrammes de CO₂ par mètre carré et par an (kgCO₂/m²/an). Cet audit énergétique a pour objectif d'informer les acquéreurs ou les locataires sur la valeur verte du bien et de les guider vers les améliorations énergétiques les plus pertinentes.

Différences entre DPE résidentiel et commercial

Le DPE des locaux commerciaux, ou DPE tertiaire, possède des caractéristiques qui le distinguent de celui des logements. Alors que la surface hors œuvre nette (SHON) est l'indicateur de référence pour les logements, les locaux commerciaux utilisent la surface thermique (STH). Cette dernière est obtenue en multipliant la surface utile du bâtiment par un coefficient de 1,1. 

Une autre différence majeure réside dans la méthode de calcul de la consommation énergétique. Pour les locaux commerciaux, le DPE se base sur les consommations réelles d'énergie, telles qu'elles apparaissent sur les factures, plutôt que sur une consommation conventionnelle calculée.

Le diagnostic de performance énergétique est requis lors des ventes et des locations de locaux commerciaux. Néanmoins, des exceptions peuvent s'appliquer en fonction de la nature du bien.

Transactions immobilières

Avant la signature d’un compromis de vente, le propriétaire doit fournir ce document pour garantir la transparence énergétique. De même, lors de la signature d’un bail commercial, le diagnostic doit être annexé au contrat, ce qui permet au locataire d’avoir une meilleure estimation des coûts liés à l’usage du local. 

Cette obligation inclut également l’affichage des classes énergétiques dans les annonces immobilières, que ce soit en ligne ou dans une agence. Toute omission ou information inexacte peut entraîner des sanctions pour le propriétaire ou l’agence immobilière, voire la remise en cause de la transaction.

Exceptions et cas particuliers

Certaines catégories de locaux commerciaux sont dispensées de DPE. C'est le cas, par exemple, des bâtiments indépendants de moins de 50 m² et des constructions temporaires destinées à une utilisation inférieure à deux ans.

De même, les édifices dépourvus d’un système de chauffage, de climatisation ou d’eau chaude sanitaire ne sont pas concernés par ce diagnostic. Pour bénéficier de ces exemptions, des pièces justificatives détaillées (plans, notices techniques, etc.) sont exigées.

La réalisation d'un diagnostic de performance énergétique nécessite l'intervention d'un professionnel qualifié. Ce dernier suit une méthodologie précise pour l’évaluation de la performance énergétique du bâtiment et l’établissement d’un diagnostic fiable.

Choisir un diagnostiqueur certifié

Seul un diagnostiqueur certifié par le COFRAC (Comité français d'accréditation) est habilité à réaliser un DPE. Il est essentiel de vérifier les certifications et l'expérience du professionnel, notamment en matière de diagnostics de locaux commerciaux, qui requièrent une expertise spécifique.

L’opérateur mandaté doit également fournir une assurance de responsabilité civile professionnelle et être totalement indépendant, c'est-à-dire sans lien avec d'éventuels prestataires de travaux, afin de garantir l'objectivité de ses conclusions.

Processus de réalisation

Tout d’abord, le diagnostiqueur commence par collecter chaque document technique du bâtiment, comme les plans, les factures énergétiques et les notices des équipements. Ensuite, une inspection sur site est effectuée pour analyser les caractéristiques spécifiques du local, telles que l’état des isolations, les équipements de chauffage et de ventilation ou encore l’orientation des vitrages. 

Ces informations sont ensuite traitées par un logiciel réglementaire pour calculer la consommation énergétique théorique et les émissions de gaz à effet de serre. Enfin, le diagnostiqueur rédige un rapport détaillé, qui comprend les classes énergétiques et une analyse complète des performances.

Le rapport DPE offre une évaluation précise de la performance énergétique d'un local commercial. Il permet d'identifier les points faibles et de définir des actions correctives.

Comprendre les classes énergétiques

Les résultats du diagnostic de performance énergétique sont exprimés par des classes énergétiques et climatiques, allant de A (très performant) à G (peu performant).

Pour obtenir la classe A ou B, la consommation énergétique d'un bâtiment ne doit pas dépasser 110 kWhEP/m²/an et ses émissions de GES doivent être inférieures à 11 kgCO2éq/m²/an. Au-delà de 331 kWhEP/m²/an en consommation et de 71 kgCO2éq/m²/an en émissions, le bâtiment est considéré comme une passoire thermique (classe énergétique F ou G).

Recommandations d'amélioration

Les locaux ayant une étiquette énergétique D, E, F ou G font l'objet de recommandations pour réduire leur consommation d'énergie. Ces suggestions peuvent concerner des travaux structurels, comme l’amélioration de l’isolation des murs, des toitures et des fenêtres, ou encore le remplacement des systèmes de chauffage et de climatisation par des équipements plus performants, tels que des pompes à chaleur.