Comment estimer la valeur d’un local commercial ?

Un local commercial est un espace particulier, géré par une personne physique ou morale. Cet espace est destiné à recevoir une clientèle, et doit générer un chiffre d’affaires. Il peut être clos ou couvert en fonction des cas. Contrairement aux logements et immeubles, le local commercial est régi par un contrat spécifique : le bail commercial. C’est pourquoi estimer son local commercial se fait sur des critères différents de ceux du marché de l’immobilier traditionnel.

L’estimation de la valeur d’un local commercial est une étape importante. Elle vous permet d’obtenir des arguments lors d’une vente, ou si vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Cette donnée est toutefois complexe à obtenir, et dépend de nombreux critères. Parmi ceux-ci :

• la situation géographique ou la zone d’implantation ; 
• l’estimation de la surface (surface réelle et pondérée) ;
• le type de commerce et les prestations possibles ; 
• l’état, le confort et l’accessibilité du lieu ;
• la rentabilité nette du local.

Toutes les parties d’un bien commercial n’ont pas la même utilité. C’est pour cela qu’on parle de « pondération », afin de désigner la contribution offerte par les différentes parties d’un espace. Par exemple, une vitrine d’angle particulièrement visible pourra faire l’objet d’une surpondération de 25 % (il faut ainsi appliquer un coefficient de 1,25).

Vous souhaitez mettre votre local commercial en vente prochainement ? Pour cela, vous avez besoin de connaître la rentabilité de votre fonds de commerce. Vous devez savoir, par exemple, que le taux de rentabilité d’un bien résidentiel oscille entre 2 et 5 %. Le rendement d’un local commercial, quant à lui, peut varier de 4 à 8 % selon la nature du bien acquis.

La rentabilité de votre fonds de commerce tient compte de deux éléments :

• le coût d’acquisition, 
• et le loyer brut annuel. 

Pour calculer le taux de rentabilité de votre fonds, vous devez prendre le montant des loyers annuels perçus. Vous le divisez ensuite par le prix d’achat du bien, avant de multiplier le résultat par 100. De cette manière, vous obtenez un pourcentage. Attention toutefois, car vous allez obtenir un taux de rentabilité brut. Pour obtenir un taux de rentabilité net, vous ajouterez au prix d’acquisition les frais de notaires, les frais d’agence, le coût des travaux réalisés ainsi que la taxe foncière.

À titre d’exemple, un local commercial acheté pour la somme de 200 000 €. Le loyer annuel perçu est de 12 000 €. Le calcul est donc le suivant : 12 000 € / 200 000 € x 100 % = 6 %. Le taux de rentabilité brut est donc de 6 %.

Vous avez l’intention de louer prochainement votre local commercial ? Dans ce cas de figure, vous devez définir la valeur locative de votre bien. Trois critères sont indispensables pour effectuer votre calcul :

• la surface pondérée du local, 
• la catégorie du local (et son tarif dédié), 
• le coefficient de localisation du bien. 

Vous devez garder à l’esprit que la rentabilité brute de votre bien commercial dépend essentiellement de vos revenus locatifs (du moins si vous louez déjà). En cas d’établissement d’un nouveau bail, la valeur locative se fixe librement entre les parties (c’est-à-dire entre le bailleur et le preneur). Si vous avez le moindre doute à ce sujet, vous avez la possibilité de consulter le code du commerce (Article L145-33). 

Pour définir votre projet de vente, il peut être indispensable de recourir aux services d’un professionnel. Vous pouvez par exemple vous tourner vers un spécialiste du marché immobilier local. Cet interlocuteur vous aidera à réaliser une estimation propre et à déterminer la valeur locative de votre bien. Tout ceci en tenant compte des particularités du marché immobilier local.

Voici ce que vous devez retenir :

• la stabilité d’une location commerciale est plus intéressante que celle d’une location résidentielle ;
• la rentabilité d’une location commerciale est susceptible d’atteindre les 8 % ;
• vous devez toujours utiliser le taux de rentabilité net comme indicateur pour réussir votre investissement locatif.