Diagnostic DPE : pourquoi et comment le réaliser ?

Instauré en France en 2006, le DPE (diagnostic de performance énergétique) fait partie des diagnostics immobiliers incontournables, tels que ceux concernant le plomb, l'amiante ou les termites.

Cet outil fournit un état thermique de l’habitat en analysant :

• sa consommation d’énergie primaire, exprimée en kWh/m²/an ;
• ses émissions de gaz à effet de serre (GES), mesurées en kg CO₂/m²/an.

Le DPE aide les futurs occupants, qu’ils soient locataires ou acquéreurs, à évaluer la performance énergétique d’un logement afin d’anticiper leur consommation et les dépenses correspondantes. Il encourage également les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation pour maintenir le logement dans un état habitable.

L'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique des bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine définit les informations devant être incluses dans le DPE. Ce document détaille les caractéristiques du bâtiment, ainsi que les équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de climatisation et de ventilation.

Le DPE spécifie, pour chaque équipement, les conditions d’utilisation susceptibles d’affecter la consommation énergétique. Il comprend l’estimation de la consommation énergétique annuelle selon un usage standardisé, une évaluation des coûts annuels associés, ainsi que l'empreinte carbone, exprimée par les émissions de gaz à effet de serre.

Enfin, le diagnostic fournit une série de recommandations visant à optimiser la performance énergétique du bâtiment, bien que leur mise en œuvre demeure à la discrétion du propriétaire.

Conformément à la législation, le DPE doit être réalisé pour toute vente ou location d’un bien immobilier (immeuble, bâtiment ou résidence) construit depuis plus de deux ans. Cette obligation s'étend également aux bâtiments neufs, qui doivent présenter un « DPE neuf ». Ce diagnostic immobilier est à la charge du maître d’ouvrage, qui doit le remettre à l’acquéreur lors de la livraison du bien.

Dans certains cas spécifiques, la législation autorise la vente ou la location de biens sans qu’un DPE soit requis. Cette exemption est encadrée par l'article R.134-1 du Code de la construction et de l'habitation, ainsi que par les décrets de 2006 et 2008. Lorsque le diagnostic immobilier ne peut pas être réalisé pour des raisons techniques ou matérielles, la mention « Non soumis au DPE » est indiquée.

Les biens concernés par cette exemption incluent les bâtiments à usage non résidentiel (bureaux, magasins, entrepôts), les bâtiments à usage spécifique (stades, musées, lieux de culte) ou agricoles (hangars, serres). Les monuments historiques classés ou inscrits en font également partie, sous réserve de fournir une preuve de leur statut.

Pour réaliser un DPE, il est essentiel de faire appel à un professionnel indépendant. Il doit s'agir d'un diagnostiqueur certifié et disposant d'une assurance responsabilité civile professionnelle.

En France, cette profession est régulée par la législation et la certification est délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité français d'accréditation). De plus, les diagnostiqueurs sont tenus de soumettre les résultats du DPE à l'observatoire de l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), qui attribue un numéro d'identification unique de 13 caractères. Ce numéro doit impérativement figurer sur le DPE pour qu’il soit valide.

Le processus débute par la prise de rendez-vous avec le diagnostiqueur, afin de planifier une intervention. Lors de son passage, l'expert recueille des informations sur le bâtiment, telles que sa surface habitable, ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation et de refroidissement, ainsi que les matériaux de construction.

Il procède ensuite à une inspection du bien pour examiner ses caractéristiques thermiques, mesurer la consommation d’énergie des équipements et évaluer les émissions de gaz à effet de serre.

Après avoir recueilli toutes les données nécessaires, celles-ci sont analysées à l’aide d’un logiciel spécialisé pour déterminer la consommation d’énergie primaire et les émissions de CO₂. Enfin, un rapport détaillé est fourni, qui inclut la note énergétique du bâtiment, des recommandations pour améliorer sa performance et la validité du DPE.

Le rapport de DPE affiche les résultats sous forme d’une étiquette énergétique allant de A (très performant) à G (très énergivore). Les biens classés F ou G, qualifiés de passoires thermiques, font l’objet de restrictions. Depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer pour ces logements est interdite dans les zones tendues.

Outre la consommation d'énergie, le rapport évalue les émissions de gaz à effet de serre, qui sont également classées de A à G. En général, les logements avec une étiquette énergie A ou B sont mieux valorisés sur le marché, tandis que ceux classés F ou G risquent de voir leur valeur réduite.

Le diagnostic de performance énergétique est valable pendant 10 ans selon le Code de la construction et de l'habitation. Néanmoins, il est conseillé de réaliser un nouveau DPE après des travaux majeurs ayant un impact sur l'efficacité énergétique du bâtiment comme une rénovation totale de l'isolation, le remplacement du système de chauffage ou des modifications structurelles importantes.

Le non-respect des exigences légales relatives au DPE peut entraîner des sanctions juridiques sévères. En cas d’annonce trompeuse concernant les véritables performances énergétiques du bien, l’acquéreur ou le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir des compensations financières et, le cas échéant, annuler le contrat de vente ou de location.

Par ailleurs, faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose à une amende de 1 500 €, montant pouvant être porté à 3 000 € en cas de récidive. Enfin, si le vendeur est un professionnel, tel qu'une agence immobilière, l’amende s’élève à 3 000 € pour une personne physique et peut atteindre 15 000 € pour une personne morale.

Dans le cadre de la loi Climat et résilience, un calendrier a été établi par le gouvernement pour exclure progressivement les passoires thermiques du marché locatif. Les dates clés sont les suivantes.

• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les biens classés G+, ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh par mètre carré, ne peuvent plus être mis en location.
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2028, ceux classés F seront également exclus du marché locatif.
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2034, la location des biens classés E sera interdite.