Acheter une maison non soumise au DPE, est-ce vraiment possible ?

Le DPE est un document obligatoire pour la location ou la vente d’un bien immobilier : local d’activité tertiaire, appartement, maison individuelle ... il fait partie intégrante du DDT (Dossier Diagnostic Technique) et est valable pendant 10 ans. Le DPE ne peut être effectué que par un diagnostiqueur certifié ou accrédité.

Selon la réglementation en vigueur, le DPE s’applique uniquement aux bâtiments couverts et clos (les terrains ne sont donc pas pris en compte dans l’évaluation). Il informe le futur acquéreur ou locataire du niveau de consommation d’énergie du logement. Il lui indique aussi la quantité de gaz à effet de serre rejetée dans l’atmosphère. Il comporte des rubriques détaillées et variées et un système de notation de A à G (du plus écologique au plus énergivore).

En consultant les fiches de présentation de biens, vous avez sûrement déjà vu la mention « Non soumis au DPE ». À cause de leurs caractéristiques ou de leur nature, certains logements sont, en effet, exemptés de ce contrôle réglementaire. C'est le cas des constructions provisoires, des bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 mètres carrés, ou encore des bâtiments non chauffés. Il est donc parfaitement possible d'acheter une maison non soumise au DPE. 

Avant toute chose, précisons que les 2 situations sont légales. Elles n’empêchent ni la location ni la vente de biens immobiliers.

La mention « Non soumis au DPE » dispense les bailleurs ou les propriétaires de faire effectuer un diagnostic de performance énergétique. Le DPE vierge (ou DPE blanc) résulte, quant à lui, d’une impossibilité technique ou matérielle de réalisation dudit diagnostic.

Cela signifie que même si l’obligation de diagnostic s’applique à un bâtiment, celui-ci ne permettra pas sa mise en œuvre. Cette situation se produit dans les cas suivants :

• Absence de factures de gaz, de chauffage ou d’électricité (les consommations ne peuvent pas être identifiées ou estimées).
• Biens très anciens (construits avant 1948).

Un diagnostic sera fourni, mais ne donnera pas d’indications sur la production annuelle de gaz à effet de serre ou la consommation énergétique du logement. Il portera le commentaire « Consommations non exploitables » et rien ne sera renseigné dans les étiquettes « Énergie » et « Climat ».

Un nouveau DPE est entré en vigueur le 1er juillet 2021. Depuis ce jour, le DPE vierge n’est plus valable pour la location ou la vente de locaux à usage d’habitation. Seuls les biens à usage professionnel sont encore concernés.

Lorsque le diagnostic ne peut être techniquement ou matériellement réalisé dans un bâtiment, la mention « Non soumis au DPE » est affichée. Tous les bâtiments concernés sont recensés dans une liste du Code de la Construction et de l’Habitation. Il s’agit des :

• lieux de culte : les synagogues, les temples, les mosquées, les églises et tous les autres édifices religieux ;
• monuments historiques ;
• constructions provisoires dont la durée d’utilisation est égale ou inférieure à 2 ans (par exemple, les constructions modulaires provisoires, les pavillons d’exposition, les maisons témoins ...) ;
• bâtiments non chauffés ou non climatisés, ainsi que de ceux qui ne disposent pas d’un appareil de refroidissement ou dont le seul système de chauffage est une cheminée à foyer ouvert ;
• bâtiments résidentiels qui sont occupés pendant moins de 4 mois chaque année (la mention apparaît sur certaines maisons de vacances et locations saisonnières) ;
• des bâtiments indépendants dont la surface habitable n’excède pas 50 m² ;
• des bâtiments agricoles, industriels ou artisanaux (bâtiments d’élevage, hangars de stockage ...).

Si vous êtes concernés par l’une de ces situations, vous n’aurez pas besoin de contacter un diagnostiqueur certifié. Toutefois, faites preuve de transparence et spécifiez cela dans votre annonce.

Le mobil-home n’étant plus considéré comme un bâtiment, il n’est pas soumis au DPE.

À moins d'acheter une maison non soumise au DPE, ce dernier est requis pour tous les logements. Le propriétaire est tenu de le présenter avec les autres diagnostics obligatoires du DDT. Dans le cas contraire, il s’exposerait à une éventuelle poursuite judiciaire. En 2021, le DPE est devenu un diagnostic pleinement opposable pendant les 10 années qui suivent sa réalisation. Le propriétaire-vendeur ou l'acquéreur peut donc le contester, en faisant réaliser un « contre-DPE » par un autre diagnostiqueur. Si les résultats diffèrent et qu'il est établi que l’erreur provient du diagnostiqueur, ce dernier devra réparer le préjudice subi. En revanche, si le DPE est erroné en raison de fausses informations transmises par le propriétaire-vendeur, l'acheteur peut tenter de trouver une solution à l’amiable, puis faire un recours auprès du tribunal pour obtenir des dommages et intérêts, la réalisation de travaux de rénovation énergétique, l'annulation de la vente, ou une réduction du prix de vente.