À quoi sert le DPE ?

Parmi les mesures pour lutter contre le réchauffement climatique, le gouvernement a rendu obligatoire la réalisation d’un DPE (diagnostic de performance énergétique) depuis 2006 pour les ventes immobilières, et 2007 pour les locations de logements. Il concerne les maisons individuelles ainsi que les copropriétés.

D’une part, cette mesure permet au futur locataire ou au futur acquéreur d’être informés sur la consommation moyenne en énergie du bien (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation...) et sur ses émissions de gaz à effet de serre. Elle vise également à détecter et à exclure progressivement du marché locatif les logements considérés comme des passoires énergétiques, c’est-à-dire les biens d’habitation excessivement énergivores.

D’autre part, un DPE donne la possibilité à un propriétaire de connaître les défauts d’isolation thermique de son bien et de prévoir les travaux nécessaires pour rendre un logement plus performant énergétiquement. En effet, un bon DPE permet d’obtenir une meilleure plus-value lors de la revente du logement, ou de demander un loyer plus élevé lors d’une mise en location.

Un DPE doit impérativement être réalisé par un diagnostiqueur professionnel ayant obtenu une certification. Il existe d'ailleurs un annuaire des diagnostiqueurs certifiés pour s'assurer que le professionnel est bien agréé.

Avant le nouveau DPE, les professionnels se basaient uniquement sur l’ensemble des factures d'énergie d’un logement pour établir ce diagnostic. Désormais, un diagnostiqueur doit examiner plus de 50 points de contrôle de l’habitation.

Dans un premier temps, il procède à l'évaluation de tous les équipements et systèmes produisant de l’énergie (chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, climatisation, ventilation…).

Ensuite, il examine certains éléments de la structure du bâtiment, tels que la nature et la qualité des matériaux d’isolation et des surfaces vitrées, l’orientation du bien par rapport au soleil, la surface du logement, la durée d’occupation de l’habitation…

Pour finir, il transmet un rapport à l’Observatoire de l’ADEME, qui fournit un numéro d’identification officiel, avant de le remettre au propriétaire. Sans numéro d’identification, le DPE n’est pas valable.

À noter : si le DPE a été réalisé par un diagnostiqueur non certifié, il n'a aucune valeur juridique et le professionnel encourt une amende de 1 500 €.

L’étiquetage

Le résultat d’un DPE se trouve sous la forme d’une lettre – ou étiquette – classée de A à G. Avant 2021, le diagnostic comprenait une étiquette pour les émissions de gaz à effet de serre (exprimée en kilogramme équivalent de dioxyde de carbone) et une étiquette énergie pour la consommation énergétique (exprimée en kilowattheure d’énergie primaire). Dorénavant, il n’y a plus qu’une seule étiquette, qui combine les deux résultats.

La note A (affichée en vert) représente les logements les moins énergivores, qui émettent le moins de gaz à effet de serre tandis que la note G (affichée en rouge) correspond aux logements les moins performants, que l’on appelle des « passoires thermiques ».

Les autres informations

Le rapport du DPE comporte plusieurs informations obligatoires, qui doivent permettre au propriétaire et au locataire d’avoir un aperçu global de la consommation énergétique, et donc de l’état de l’isolation du bien. En effet, le document doit mentionner la surface de référence (surface chauffée), ainsi qu’une estimation annuelle de chaque poste d’équipement qui produit de l’énergie et qui émet des gaz à effet de serre.

Le diagnostiqueur doit également émettre des conseils d’usage des équipements et indiquer les travaux prioritaires à effectuer, qui permettraient de réduire les dépenses énergétiques.

À savoir : les recommandations du professionnel ne sont émises qu’à titre informatif. Elles n’ont aucun caractère obligatoire.

Pour une location

Un propriétaire bailleur a l’obligation de proposer à la location un logement décent. Cela signifie que le bien ne doit présenter aucun danger pour la sécurité et la santé du locataire. Une habitation décente doit également respecter un seuil énergétique ne dépassant pas la valeur annuelle de 450 kWh/m².

Pour vérifier cette valeur, la réalisation d’un DPE est donc obligatoire pour mettre un logement en location. L’étiquette doit absolument être mentionnée sur l’annonce de location et la mention « logement à consommation excessive » doit apparaître pour les logements classés F ou G.

Depuis 2023, la loi sur le climat interdit aux bailleurs de louer des logements qui ne respectent pas le seuil de la décence énergétique. Cette interdiction s’étend progressivement aux logements qui ont une étiquette :

• de type G, à partir du 1ᵉʳ janvier 2025,
• de type F, à partir de 2028,
• de type E, à partir de 2034.

Un bailleur a également l'interdiction de procéder à une augmentation de loyer d’une habitation dont la note du DPE est F ou G. Cela s'applique pour les révisions annuelles, pour un renouvellement de bail ou lors d'un changement de locataire.

Pour une vente

Le DPE est également obligatoire dans le cadre d'une vente immobilière. Le propriétaire est tenu d’informer les potentiels acheteurs de la performance énergétique de son bien, dès la première visite. Au même titre que pour une mise en location, l’annonce immobilière d'une vente doit indiquer clairement l’étiquette du DPE et la mention « logement à consommation excessive », si le bien est classé F ou G.

Ce diagnostic immobilier doit être intégré dans le dossier de diagnostic technique (DDT).

Depuis 2023, les logements classés F et G faisaient aussi l’objet d’un audit énergétique pour être mis en vente. Cet audit s’impose désormais aux habitations classées E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, et aux logements classés D à compter du 1ᵉʳ janvier 2034.