Comment estimer le taux de votre crédit immobilier ?

Qu’est-ce que le taux de crédit immobilier ?

Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier, exprimé en pourcentage, est la rémunération due à l’organisme de crédit, en contrepartie des risques qu’il prend pour prêter la somme requise à votre achat immobilier sur une période donnée. Ainsi, vous rembourserez chaque mois une somme supplémentaire au remboursement du montant qui vous a été prêté : ce sont les intérêts.

Pour bien comparer les différentes offres de crédit immobilier qui vous sont proposées, vous devez donc d’abord vous intéresser au taux d’intérêt. En effet, plus ce taux est élevé, plus vous rembourserez d'intérêts. Heureusement, les taux de crédits immobiliers sont actuellement au plus bas ! Mais attention, si ce taux dépend de la conjoncture, il est également fonction de votre situation personnelle. À noter également qu'il existe différents types de taux : fixe, variable et mixte.

Le taux fixe 

Défini au moment de la signature du contrat de prêt, ce taux de crédit est stable, c'est à dire qu'il n'évolue pas pendant toute la durée de votre prêt immobilier. C'est le type de prêt le plus souvent choisi par les emprunteurs car plus sûr sur le long terme. En effet, toute hausse du taux d'intérêt, qui entrainerait mécaniquement une hausse des intérêts et donc des mensualités est impossible.

En revanche, vous ne pourrez pas non plus profiter d'une éventuelle baisse des taux d'intérêt. Cependant, si après quelques années de souscription, vous vous apercevez que le taux fixé au départ est plus élevé que les taux du marché, vous pourrez alors renégocier votre prêt pour espérer obtenir de meilleures conditions financières.

Le taux variable 

Réévalué en fonction des taux directeurs fixés par les banques centrales selon le niveau d'inflation, il évolue tout au long de la durée de l’emprunt. Ce taux peut donc être avantageux si la conjoncture entraine une baisse des taux d'intérêts, comme c'est le cas actuellement. En revanche, lorsque les taux repartent à la hausse, votre taux d'intérêt fait de même et vos mensualités augmentent. Mais cette hausse est limitée au taux d'intérêt maximal légal français, appelé taux d'usure et fixé par la Banque de France à 2,29 % pour les prêts à taux variable depuis le 1er octobre 2021.

Considérés comme plutôt risqués, les prêts immobiliers à taux variables représentent actuellement moins de 5 % du marché. À noter qu'il est toutefois possible de passer d'un taux variable à un taux fixe, en renégociant son prêt avec son établissement prêteur à la date anniversaire du contrat ou en passant par un rachat de crédit. Dans les deux cas, attendez-vous à devoir payer des frais.

Le taux mixte 

Il associe les deux taux évoqués ci-dessus. Les premières années (de 5 à 10 ans selon la durée totale de votre prêt), le taux d’emprunt est fixe puis il devient ensuite variable, avec un pourcentage d'intérêt maximal. Ce taux d'usure est fixé au préalable dans votre contrat de prêt. On dit alors dans cette seconde période que le taux est « capé ». 

L'avantage d'un taux mixte est de bénéficier d’un taux plus bas pour le prêt fixe car la durée d’emprunt pour le taux fixe est également plus courte. De plus, l'emprunteur s'assure de la stabilité de ses mensualités dans les premières années de remboursement en conservant une certaine flexibilité sur la suite du prêt. En effet, une fois que le prêt est passé en taux variable, vous pourrez généralement revendre votre bien sans pénalités de remboursement anticipé. Cette levée des pénalités permet notamment de compenser le risque pris sur la variation des mensualités.

Taux de crédit immobilier : quels sont les critères d’estimation ?

Pour estimer le taux de votre crédit immobilier, les établissements financiers se basent sur plusieurs critères :

• Les taux directeurs. Ce sont les taux d'intérêts globaux fixés par les banques centrales selon le taux d'inflation. Ils donnent la tendance de la conjoncture économique sur laquelle s'alignent ensuite les établissements bancaires. Attention cependant, bien que ces taux directeurs fixent la tendance globale des taux de crédit immobilier sur le marché, votre taux dépendra avant tout de votre situation et de votre projet.
• La durée de votre emprunt. Elle influe sur l’importance du taux d'intérêt. Plus elle est longue, plus le taux d’intérêt immobilier est élevé.
• Le profil emprunteur. Situation professionnelle, situation financière (salaire, épargne, autres revenus) ou encore apport personnel influent sur le taux d'intérêt qui vous sera proposé.
• L’emplacement géographique. En effet, selon la région dans laquelle se situe le bien pour lequel vous souscrivez un prêt immobilier, le taux d'intérêt diffère. Cela est notamment dû aux politiques commerciales des établissements bancaires régionaux et à la concurrence entre eux. Ainsi, les taux d'intérêts sont plus élevés en Ile-de-France qu'en Bourgogne par exemple.

Concrétiser son estimation de taux de crédit

Les plateformes de simulations de prêts immobiliers sont des outils utiles et gratuits pour vous aider à trouver les taux d’intérêt les plus avantageux. Ces calculatrices de prêt en ligne permettent de calculer votre capacité d’emprunt, vos frais de notaire ou encore le montant de vos mensualités, comme par exemple : e-immobilier.credit-agricole.fr. En quelques clics, vous pourrez ainsi comparer les conditions des différents établissements bancaires avec des taux d’emprunt variables ou fixes. 

Mais pour obtenir une estimation précise basée sur votre situation personnelle en vue d'un achat immobilier, le plus fiable est encore de se tourner vers son conseiller bancaire. Bien informé sur votre profil, il utilisera son expertise pour vous proposer un montage financier permettant de déboucher sur une offre de prêt concrète et adaptée à votre situation.