Biens atypiques : bonne ou mauvaise idée ?

L'Adil 75 avait recensé, parmi les pratiques contestables en matière d’accession, le souplex ("sou" comme "sous-sol" et "plex" comme "duplex"), "produit insolite" présenté comme "le symbole de la crise du logement" :

De plus en plus de souplex font leur apparition. Ce sont des duplex inversés avec un étage au rez-de-chaussée et un sous-sol habitable. Ces produits engendrés par la pénurie de logements peuvent être attractifs de par leur prix qui peut descendre de 30 à 50 %, voire plus si la cave n'est pas aménagée.

Cependant, ils ne sont pas sans risques et il convient d'éviter les pièges inhérents à ce type de logement. Il s'agit, dans un premier temps pour l'acquéreur, de s'assurer de la qualification du sous-sol en espace habitable. Les pièces en sous-sol ne disposant pas d'un éclairage naturel suffisant encourt généralement l'interdiction d'habiter. Il est par conséquent difficile d'obtenir la déclaration préalable (à solliciter auprès de la mairie) nécessaire à cette transformation. Il faut, de plus, l'accord de la copropriété. Il faut enfin s'assurer que le logement est décent. Les pièces à vivre doivent offrir un éclairage et une aération suffisante."

Biens atypiques et attractivité

L'Agence Départementale d'Information sur le Logement soulignait aussi, concernant le souplex, que "si le logement répond aux critères de la décence, des inconvénients peuvent subsister : humidité, infiltrations, évacuation des eaux usées, présence de rongeurs et remettre en cause l'attractivité de ce produit (...)."

Évidemment, "comment gagner des mètres carrés pour se loger plus grand ?" n'est pas la seule question à se poser avant d'acheter. Avant d'acheter un bien atypique, il faut se demander quelle est son attractivité, et si le prix peut rendre le bien atypique attractif (-30 à -50% de moins que le prix au mètre carré du marché), à Paris, notamment, zone très tendue, les caves, même délabrées, les locaux insalubres, se vendent parfois à prix d'or.

De plus, il convient de souligner que louer un souplex peut être sanctionné par la loi, notamment par le Code de la santé publique ("Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux"), qui interdit qu'on loue un logement en sous-sol. Et la loi impose une autre obligation : que le logement soit décent. Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, "les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre", notamment.

Investissement locatif : prix d'achat, rentabilité et demande locative

Dans l'ancien, la rentabilité d'un investissement locatif dépend majoritairement du prix d'achat. Pour autant, il ne faut pas oublier la demande locative et la revente.

Théoriquement, plus la surface est faible, meilleur est le rendement. Mais la réglementation interdissant de louer des surfaces de moins de 9 mètres carrés, les chambres de bonne dont la surface est inférieure à 9 mètres carrés doivent être réunies avant d'être louées. Or, dans les micrologements comme les chambres de bonne, le coût au mètre carré des travaux est élevé. De plus, il faut penser à la taxe sur les loyers excessifs des logements de petite surface, instaurée le 1er janvier dernier.

Si le rez-de-chaussée (comme la très grande surface de l'appartement familial) est moins cher à l'achat, généralement, il ne correspond pas à la demande locative, et alors que la plus-value est un argument de vente pour les surfaces atypiques, elles restent bien souvent décotées lors de la revente. Pour votre investissement locatif, il convient donc de privilégier le type de bien et la surface pour lesquels la demande est la plus forte : studios, 2-pièces. Pour le bailleur, le coup de cœur, qui joue régulièrement un rôle dans l'acquisition de la résidence principale, doit taire ses émotions ! C'est la tête qui parle, et elle nous dit que les biens sans défaut sont, pour les locataires, plus attractifs !