Immobilier et logement : tout ce qui va changer en 2024

En janvier 2024, les conditions d’octroi et le montant maximum du prêt à taux zéro (PTZ) évoluent de façon drastique. Alors qu’il devait initialement prendre fin en décembre 2023, ce dispositif permettant de bénéficier d’un prêt sans intérêt pour financer une partie d’un projet immobilier a finalement été prolongé jusqu’en 2027. En revanche, il sera désormais réservé aux logements neufs collectifs situés dans des zones tendues et aux logements anciens dans le reste du territoire. En d’autres termes, il ne sera plus possible d’obtenir un PTZ pour financer la construction d’une maison individuelle en 2024. Bonne nouvelle toutefois pour les candidats à l’accession : la grille des revenus qui permet d’avoir accès au PTZ, qui n’avait pas changé depuis 2016, est revue à la hausse en janvier. La mise en place de la nouvelle grille permettra à 29 millions de foyers fiscaux d’avoir accès au PTZ (73 % de la population), contre 23 millions auparavant (60 %). En effet, le PTZ sera désormais accessible aux profils gagnant jusqu’à 4 500 € par mois, contre 2 500 euros jusqu’en décembre 2023. De plus, la quotité, c’est-à-dire la proportion du coût global de l’opération prise en charge par le PTZ, pourra atteindre 50 % pour les revenus les plus modestes, contre 40 % auparavant.

En 2024, MaPrimeRénov' sera recentrée sur les rénovations globales. Les aides MaPrimeRenov’ par geste seront réservées aux ménages vivant dans un logement déjà bien isolé. Concrètement, les propriétaires de passoires thermiques devront effectuer au moins deux chantiers de rénovation énergétique pour bénéficier de MaPrimeRénov’. De plus, les travaux entrepris devront permettre d’améliorer le DPE d’au moins deux classes. Ajoutons toutefois que le taux de prise en charge des travaux pourra atteindre 90 % pour les revenus les plus modestes. Le plafond de prise en charge des travaux sera également porté à 70 000 € (contre 35 000 € en 2023) pour les rénovations les plus performantes. Il s’agit des travaux permettant de gagner au moins quatre classes au DPE. Les ménages modestes et intermédiaires pourront également profiter d’une aide doublée, passant de 1 000 à 2 000 €, pour l’installation de pompes à chaleur air/eau et géothermiques. Les travaux permettant d’améliorer le confort d’été (pompes à chaleur air/air, brasseurs d’air…) deviendront également éligibles à MaPrimeRenov’.

La fiscalité liée aux locations de meublés touristiques devient un peu moins attractive en 2024. En effet, parmi les amendements acceptés dans le projet de Loi de finance pour 2024 (PLF 2024), une mesure concerne l’abattement forfaitaire dont bénéficient les propriétaires de meublés touristiques. Alors qu’ils pouvaient profiter d’un abattement de 71 % sur les revenus tirés de leurs locations saisonnières en régime micro-bic (limités à 188 700 € annuels), celui-ci passera à 50 % en 2024, avec une limite de 77 700 €. Autrement dit, la fiscalité s’alignera sur celle des logements meublés loués à l’année. Néanmoins, dans les territoires non concernés par la problématique de déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, l'abattement forfaitaire sera maintenu à 71 %, avec un seuil de chiffre d’affaires maximum toutefois diminué à 50 000 €.

Initialement mis en place à Paris en 2015, l'encadrement des loyers n’a cessé de s’étendre ces dernières années. Fin 2023, la mesure concernait Paris, Lille et deux villes de son agglomération (Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux ainsi que les villes de deux territoires du Grand Paris, à savoir Plaine Commune et Est Ensemble (Seine-Saint-Denis). Au total, l’encadrement des loyers était appliqué dans 24 villes fin 2023. Mais le nombre de communes appliquant la mesure va sensiblement augmenter en 2024. Le gouvernement a déjà retenu la candidature de Bayonne et de 23 villes du Pays-Basque (Anglet, Bassussarry, Biarritz, Hendaye, Saint-Jean-de-Luz…) et celle de 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole. Mais ce n’est pas tout ! Plusieurs dizaines de villes ont publiquement annoncé vouloir appliquer la mesure : 11 communes d'Annemasse Agglo, Cergy, 11 communes de l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre, Marseille et Rennes. Si ces villes attendent toujours l’étude de leur candidature, il y a fort à parier qu’elles pourront bien appliquer l’encadrement des loyers en 2024. L’incertitude est plus grande concernant Rennes, qui n’était pas classée en zone tendue au moment de sa candidature, condition sine qua non pour mettre en place l’encadrement des loyers. Néanmoins, son classement en zone tendue, acté en 2023, pourrait bien changer la donne. Affaire à suivre.

Alors qu’après 2 ans de fortes hausses, les taux de crédit sont enfin en voie de stabilisation, les taux d’usure, qui étaient réactualisés chaque mois depuis février 2023, seront de nouveau révisés tous les trimestres à partir de janvier 2024. Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux maximum qui peut être proposé par les banques, tous frais inclus (frais de dossier, assurance emprunteur, commission des courtiers, etc.). Mais ce n’est pas le seul changement concernant les prêts immobiliers en ce début d’année. Pour faciliter l’accès au crédit, le gouvernement et la Banque de France vont mettre en place deux mesures principales. La première consiste à prolonger la dérogation à la limite maximale de durée d’emprunt, de deux ans (27 ans au lieu de 25 ans), pour les projets incluant des travaux de rénovation. Le montant de la rénovation ne devra plus représenter que 10 % de l’opération contre 25 % auparavant. La deuxième consiste à exclure les prêts-relais du taux d’endettement, à condition qu'ils ne représentent pas plus de 80 % de la valeur du bien.

Mesure faisant partie intégrante de la loi Climat et résilience, le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) collectif entre en vigueur le 1^er janvier. Le DPE collectif est un document qui sert principalement à estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre d'un bâtiment collectif. Les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 et comportant plus de 200 lots doivent désormais avoir leur propre DPE. Cette mesure va ensuite s’étendre à l’ensemble du parc immobilier. A partir du 1^er janvier 2025, les copropriétés de 50 à 200 lots seront aussi concernées, suivies pas les copropriétés de moins de 50 lots le 1^er janvier 2026. Le DPE collectif est valable 10 ans, sauf si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe énergétique A, B ou C.