Un Francilien sur quatre vit dans un pavillon

En Île-de-France, plus d’un quart des habitants (27 %), soit environ 3,9 millions de personnes, vivent dans un pavillon. Ce mode d’habitat, qui regroupe 1,5 million de logements individuels, joue un rôle essentiel dans l’urbanisme régional. Selon une étude récente de l’Institut Paris Région, ces pavillons, initialement conçus comme des maisons individuelles entourées d’un terrain, reflètent désormais une grande diversité de configurations. Au-delà de son aspect fonctionnel et attrayant pour de nombreux ménages, le pavillonnaire francilien est toutefois au cœur de nombreux enjeux urbains et environnementaux.

L’émergence des pavillons remonte principalement à la fin du XXᵉ siècle, une époque où la maison individuelle symbolisait l’idéal de vie pour une majorité de familles. Si ce modèle représentait à l’origine une maison isolée au centre d’un terrain, il englobe désormais d’autres formes d’habitats, comme les maisons mitoyennes, souvent situées dans des zones périurbaines.

La composition des ménages vivant dans ces logements illustre aussi cette évolution. En Île-de-France, 20 % des pavillons sont habités par des personnes seules, tandis que 40 % de ces logements n’ont pas changé d’occupant depuis plus de deux décennies. De plus, 30 % des habitants ont plus de 65 ans, ce qui reflète une population vieillissante dans ces quartiers. Pourtant, face à un besoin annuel estimé à 70 000 nouveaux logements, les pavillons doivent s’adapter à des contraintes contemporaines.

Synonyme d’indépendance et de confort, le pavillonnaire reste une aspiration pour une grande partie des Français. Toutefois, il est aussi critiqué pour ses impacts négatifs : en favorisant l’étalement urbain, il accroît la dépendance à la voiture et contribue à la fragmentation des territoires. Ces petites parcelles, qui appartiennent souvent à des particuliers, compliquent la gestion collective et les projets d’urbanisme. De surcroît, ce type d’habitat s’est souvent développé sans réelle planification territoriale, et cela a rendu sa transformation difficile.

Cependant, le pavillon ne doit pas être perçu comme un frein à l’évolution des villes. Les auteurs de l’étude soulignent qu’il peut constituer un levier important pour densifier les zones urbaines et atteindre l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), inscrit dans la loi Climat de 2021. Cette stratégie vise à préserver les sols naturels, tout en répondant au besoin croissant de logements.

Afin de guider les collectivités dans leur réflexion, l’étude propose une classification des pavillons en cinq catégories. Cette distinction permet d’identifier les spécificités de chaque type d’habitat individuel :

1. L’habitat patrimonialisé : valorisé pour son intérêt architectural ou historique, il est souvent protégé.
2. L’habitat immobile : représentant plus de la moitié (52 %) du parc pavillonnaire, il est difficile à transformer en raison de règles rigides.
3. L’habitat réinvesti : en pleine transformation, il inclut des logements rénovés ou modernisés.
4. L’habitat densifié : les parcelles sont réorganisées pour accueillir de nouveaux logements.
5. L’habitat dégradé : nécessitant des interventions pour répondre aux standards actuels.

Pour répondre aux défis liés au pavillonnaire, les collectivités sont encouragées à revoir leurs pratiques et à expérimenter de nouvelles formes d’urbanisme. Parmi les solutions envisagées, l’idée d’un habitat individuel superposé pourrait permettre de densifier les zones pavillonnaires, sans les dénaturer. Par ailleurs, une évolution silencieuse est déjà en cours : chaque année, environ 6 000 logements collectifs et 4 500 logements individuels sont construits sur des terrains initialement destinés à des pavillons.

Cette dynamique montre que le pavillonnaire, bien que critiqué, reste un élément clé de l’urbanisme francilien. Sa transformation progressive pourrait jouer un rôle majeur dans l’adaptation des villes aux enjeux environnementaux et sociaux de demain.