Municipales 2026 : quels sont les pouvoirs du maire sur les projets immobiliers ?

C’est le pouvoir le plus visible – et souvent le plus décisif. Le maire est l’autorité qui délivre ou refuse les autorisations d’urbanisme, telles que : 

• le permis de construire : indispensable pour les constructions nouvelles ou les travaux importants (maison individuelle, immeuble, extension significative, surélévation, changement de destination avec travaux…) ;
• le permis d’aménager : requis notamment pour les lotissements, la création de voies ou d’espaces communs, ou encore l’aménagement de terrains destinés à accueillir plusieurs constructions ;
• la décision de non-opposition aux déclarations préalables : elle concerne les projets plus légers, comme une petite extension, une clôture, une piscine, un abri de jardin ou des modifications de façade.

Tout commence par le dépôt d’un dossier en mairie. Les demandes sont instruites par les services communaux, chargés de vérifier leur conformité avec les règles d’urbanisme. Mais, au terme de cette phase technique, c’est le maire qui tranche en signant l’arrêté autorisant – ou refusant – le projet.

Ce pouvoir n’est toutefois pas discrétionnaire. Le maire est tenu d’appliquer le Plan local d’urbanisme (PLU), ainsi que les règles nationales et locales. En théorie, dès lors qu’un projet respecte ces normes, il ne peut s’y opposer. À l’inverse, un permis délivré en méconnaissance du PLU peut être annulé par un juge administratif.

C’est le cadre dans lequel s’inscrivent tous les projets immobiliers. Le Plan local d’urbanisme (PLU) fixe les règles du jeu : zonage des terrains, hauteur maximale des bâtiments, aspect des façades, nombre de places de stationnement obligatoires…

Depuis les lois Alur (2014) et NOTRe (2015), cette compétence a souvent été transférée à l’intercommunalité. Pour autant, le maire n’est pas mis à l’écart. Il participe activement à l’élaboration du document.

Ces décisions peuvent avoir un impact sur la valeur d’un terrain ou la faisabilité d’un projet. Un classement en zone constructible peut par exemple démultiplier le prix d’un foncier, tandis qu’un gel de l’urbanisation peut bloquer toute construction.

C’est aussi via le PLU que le maire peut intégrer les grandes orientations nationales, comme l’objectif de « zéro artificialisation nette » (ZAN), en limitant l’étalement urbain ou en densifiant certains secteurs.

C’est l’un des pouvoirs les plus stratégiques du maire en matière d’immobilier. Le droit de préemption permet à la commune – ou à l’intercommunalité – d’acheter un bien mis en vente à la place de l’acquéreur initial.

Concrètement, lorsqu’un logement, un terrain ou un local situé dans une zone de préemption est vendu, le notaire doit en informer la mairie. Celle-ci dispose alors d’un délai de deux mois pour se substituer à l’acheteur.

Si elle exerce ce droit, la vente est suspendue et le bien est acquis par la collectivité, au prix fixé ou, en cas de désaccord, après arbitrage judiciaire. Seule limite : ce droit ne peut être exercé que dans un but d’intérêt général, sous peine d’annulation par le juge.

Autre levier du maire : la sécurité des bâtiments. Lorsqu’un immeuble présente un danger pour ses occupants, les riverains ou les passants, c’est au maire qu’il revient d’agir, via ce que l’on appelle un arrêté de mise en sécurité.

Ce pouvoir relève de la police administrative. Il permet au maire d’imposer des mesures lorsque l’état d’un bâtiment menace la sécurité publique : fissures, risque d’effondrement, planchers fragilisés… 

En cas de péril ordinaire, le maire peut mettre en demeure le propriétaire de réaliser des travaux. En cas de péril imminent, il peut ordonner des mesures d’urgence, comme l’évacuation des occupants ou la pose de barrières.

Ces décisions s’imposent au propriétaire, qui reste responsable financièrement des travaux. À défaut d’exécution, la commune peut se substituer au propriétaire et se retourner ensuite contre lui pour récupérer les sommes engagées.