Qu’est ce qu’un droit de préemption ?

Dans le cadre d’un bail d’habitation pour une résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989, un droit de préemption au bénéfice du locataire est prévu par la loi lorsque le bailleur lui donne congé pour vente. L’article 15 de la loi de 1989 précise que, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Issu de la loi Pinel de 2014, le droit de préemption dans le cadre d’un bail commercial est régi par l’article L145-46-1 du Code de commerce. Cet article dispose que lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

Comme pour le bail d'habitation vu ci-dessus, si le locataire accepte, il dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune ou une collectivité d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente dans un périmètre déterminé par le plan local d’urbanisme (PLU). Vous pouvez prendre contact avec votre mairie afin de savoir si vous êtes situé dans un périmètre de préemption urbain. Attention, il s’agit d’une simple prérogative de la commune, elle n’est en aucun cas dans l’obligation de préempter. 

Chaque vente soumise au droit de préemption urbain est subordonnée à une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), que le propriétaire vendeur doit adresser à la mairie de la commune où se trouve le bien. Cette DIA comporte obligatoirement : 

• le prix de vente, 
• les conditions de la vente envisagée, 
• en cas de vente aux enchères, l’estimation du bien ou sa mise à prix, 
• les informations dues au titre de l’article L514-20 de Code de l’urbanisme sur la pollution des sols. 

La commune dispose d’un délai de deux mois pour demander communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. 

Le droit de préemption de la commune peut, dans certains cas, s’appliquer également aux donations entre vifs.

Tandis que le droit de préemption a une origine légale, le pacte de préférence prend sa source dans une relation contractuelle. L’article 1123 du Code civil dispose en effet, que le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.

En d’autres termes, et en ce qui concerne une vente, un contrat est conclu entre deux personnes et l’une s’engage à vendre en priorité à l’autre un bien lui appartenant selon les conditions définies dans ce contrat.

Si le pacte de préférence n’est pas respecté et qu’un contrat est conclu avec un tiers, le bénéficiaire du pacte de préférence peut obtenir la réparation du préjudice qu’il a subi.