Printemps de l'immobilier : une reprise à deux vitesses restant à confirmer

Au mois de mai, les Indices des Prix Immobiliers (IPI) de SeLoger confirment une tendance observée depuis le début de l'année : le marché immobilier français avance en ordre dispersé. À l'échelle nationale, l'IPI recule de -0,4 % depuis janvier 2026, atteignant 3 114 €/m² au 1er mai 2026. Dans les 50 plus grandes villes de l’Hexagone, l’évolution des prix suit la même courbe, avec un recul de -0,4 % depuis le début de l’année. C’est un mouvement peu spectaculaire mais révélateur d'un rebond saisonnier qui se fait attendre. Deux segments font exception, à savoir les zones rurales et Paris. En effet, les zones rurales enregistrent une hausse de +3,2 % depuis le début de l'année, soit bien plus que l'an dernier à la même période, où les prix avaient progressé de « seulement » +1,7 %. Ce marché, structurellement porté par des prix accessibles et un pouvoir d'achat immobilier plus élevé qu'en ville, confirme donc son statut de segment le plus dynamique du marché national. De son côté, Paris progresse de +0,3 % sur la même période, dans la continuité du mouvement de reprise progressive engagé depuis mars 2024. En moyenne, le prix moyen s’élève à 9 692 €/m² au 1er mai 2026 dans la capitale. La dynamique y reste toutefois moins forte qu'au printemps 2025, période pendant laquelle les prix de vente avaient augmenté de +0,8 %.

Le moins que l’on puisse dire, c’est que les grandes villes ne suivent pas toutes la même trajectoire. Ainsi, Nantes, Lyon et Rennes voient leurs prix progresser de respectivement +2,2 %, +0,9 % et +0,6 % depuis le début de l’année, s'inscrivant dans une dynamique printanière cohérente avec un rattrapage après correction profonde. Pour rappel, ces trois métropoles avaient enregistré des reculs de prix marqués depuis la remontée des taux d'intérêt en 2022, avec respectivement -15 %, -12 % et -9 % entre juillet 2022 et mars 2025. Concernant Marseille et Montpellier, leurs prix ont progressé de +0,9 % depuis janvier 2026. Néanmoins, si ce mouvement printanier marque une progression pour Montpellier, où les prix avaient augmenté de seulement +0,3 % sur la même période de 2025, il représente un « recul » pour Marseille, qui avait vu ses prix croître de +1,4 % un an plus tôt. Enfin, à Nice (-0,8 %), Bordeaux (-2,9 %) et Strasbourg (-0,5 %), les prix poursuivent leur recul. Le cas de Nice est structurellement distinct dans la mesure où ses prix n'avaient pas baissé lors de la remontée des taux de 2022, contrairement à la quasi-totalité du marché national. En réalité, il s’agit donc d’un ajustement tardif. À Lille (-0,5 %), le décalage saisonnier est notable. La phase baissière post-printemps, absente en 2025, se produit actuellement, dans un contexte de taux d'intérêt plus élevés que l'an dernier. 

En Île-de-France, les prix suivent des trajectoires nettement divergentes selon les territoires. Paris affiche une hausse de +0,3 % depuis le début de l'année et de +2 % depuis mars 2024, soit le mouvement de reprise le plus marqué de la région. Quant à elle, la petite couronne enregistre une baisse de -0,5 % depuis janvier 2026, soit un peu plus que la grande couronne (-0,4 %). Sur un an, Paris progresse de +0,6 %, quand la petite couronne recule de -0,7 % et la grande couronne de -1,3 %. Cela s’explique simplement par le fait que ces territoires n’avaient pas connu les mêmes corrections de prix. Si Paris voit désormais ses prix progresser, c’est qu’elle a subi la correction la plus profonde (-11,3 % entre juillet 2022 et mars 2024), devant la petite couronne (-10,2 %) et la grande couronne (-8,3 %). Les territoires qui ont moins baissé finalisent encore cet ajustement, d'autant que leurs acquéreurs, plus dépendants du crédit qu'à Paris, restent sensibles à un contexte de taux encore élevés. Autrement formulé, il s'agit d'une fin de cycle, et non d'une nouvelle phase baissière.

Sur le marché immobilier français, deux scénarios avaient été identifiés dès le début du conflit en Iran : un choc modéré et un choc persistant. Un mois plus tard, c’est le scénario d’un choc modéré qui se dessine. L’inflation en zone euro a atteint 2,6 % en mars 2026, correspondant exactement à ce scénario, mais dépassant de 0,7 point les projections initiales de la Banque Centrale Européenne. En France, la hausse suit une tendance similaire, s’établissant entre 0,5 et 0,8 point au-dessus des anticipations d’avant-guerre. Les taux de crédit ont déjà réagi, augmentant de 16 points de base entre mars et avril 2026 pour atteindre 3,55 % sur 25 ans. Les banques transmettent progressivement la pression des taux longs, anticipant une hausse probable des taux directeurs de la BCE en juin. De plus, le déficit public français, supérieur à 5 % du PIB, rend crédible une remontée des taux des obligations assimilables du Trésor (OAT). Si les taux d’emprunt progressent trop rapidement, ils pourraient se rapprocher du taux d’usure, exposant certains emprunteurs à des refus de prêt. Toutefois, ce contexte diffère fortement de celui de 2022. Les politiques monétaires non conventionnelles ont cessé, mettant fin à l’excès de liquidités qui soutenait artificiellement les marchés. Par ailleurs, l’inflation évolue à un niveau bien plus modéré qu’en 2022, autour de 1,7 %, contre 5,2 % en moyenne en 2022. Le marché repart ainsi d’une base plus saine. Bien que le choc soit réel, il s’inscrit dans un environnement structurellement différent où l’essentiel de la correction des prix pourrait déjà avoir été absorbé, limitant ainsi les risques d’un effondrement brutal.

« En avril, nous posions deux scénarios. Un mois plus tard, les données montrent que le choc modéré est déjà en train de se matérialiser : l’inflation a atteint le niveau anticipé et les taux ont commencé à remonter. Si le conflit au Moyen-Orient se prolonge, le risque est désormais celui d’un choc persistant, avec un impact direct sur les volumes de transactions. Pour les acquéreurs les plus dépendants du crédit, notamment dans les villes qui se sont peu ajustées, l’accès au financement devient plus contraint », indique Dr. Alexandra Verlhiac, économiste SeLoger-Meilleurs Agents.