Quel bilan du marché locatif en 2026 ?

Depuis quelques années, le marché locatif est sous pression. Le ralentissement de l’accession à la propriété a contraint de nombreux Français à rester sur le marché de la location, contractant le stock de biens à louer et encourageant, dans le même temps, une demande de plus en plus importante pour les logements du parc locatif.

Néanmoins, si le déséquilibre entre l’offre et la demande persiste encore aujourd’hui, depuis le milieu de l’année 2025, l’offre a tendance à se reconstituer. En un an, elle a bondi de +17 %. Une amélioration plus que bienvenue, favorisée par un marché de l’acquisition qui se porte mieux. Malgré tout, cette reconstitution récente du stock ne suffit pas à rééquilibrer totalement le marché : par rapport à l’année 2021, le niveau du stock de biens à louer reste insuffisant (-16 %), tandis que la demande demeure structurellement élevée (+42 %).

Comme à son habitude, le marché parisien suit ses propres règles. Alors qu’à l’échelle nationale, l’offre se reconstitue peu à peu, à Paris, la tendance à l’érosion du stock de biens à louer ne s’est pas inversée… En un an, il a fléchi de -15 %, et depuis 2021, la chute est encore plus saisissante : -67 % !

Entre septembre 2024 et juin 2025, un sursaut avait pourtant été observé, avec un stock de biens à louer qui repartait doucement à la hausse (+7,6 % en moyenne). Ce ne fut qu’un feu de paille, qui s’est vite essoufflé, et depuis, l’évolution annuelle est de nouveau en recul.

Certains y voient un coupable tout désigné : l’encadrement des loyers. Toutefois, cette assertion précipitée ne doit pas éluder la tension globale du marché.

À l’instar de Paris, certaines villes se désolidarisent de la trajectoire dessinée au niveau national. À Nice, Marseille ou encore Toulouse, la tension sur le marché locatif s’aggrave, avec une contraction du stock de biens à louer, alors que la demande continue d’évoluer.

À l’inverse, à Bordeaux et à Nantes, l’offre progresse et la demande recule : une respiration pour ces métropoles de l’Ouest français.

Dans le détail…

Nice, la capitale de la Côte d’Azur, montre un stock de biens à louer qui fléchit de -69 % par rapport au stock de 2021, et ce, malgré le sursaut récent de +5 % en un an. Dans le même temps, la demande ne s’est pas rétractée, ce qui aurait permis un retour à l’équilibre. Au contraire, elle a bondi de 84 % comparativement à son niveau de 2021. En conséquence, les loyers ont augmenté de 5,4 % en un an.

À Marseille, situation similaire, avec un stock abaissé de 48 % depuis 2021 et de 31 % en un an. La demande est en hausse de 57 % par rapport à celle de 2021. Les loyers ont progressé de +3,9 % en un an.

Toulouse, récemment devenue la troisième ville de France en termes de population, voit sa demande qui a plus que doublé (+103 %) par rapport à 2021, avec un stock de biens à louer en baisse de 58 % sur la même période. Les loyers y ont progressé de 2,7 %.

La ville de Bordeaux voit son offre progresser de 62 % en un an, renouant avec les niveaux constatés en 2021 (+4 %). Dans le même temps, la demande a reculé de 46 % en un an, avec une hausse des loyers de 1 % sur un an, et de 5,1 % en 5 ans.

À Nantes, le stock de biens à louer, qui a progressé de 28 % en un an, a fait un bond de 82 % par rapport à 2021. La demande, quant à elle, a régressé de 38 % en un an, avec des loyers en progression de 2,4 % en un an.

Le marché de la transaction ayant repris des couleurs, la demande sur le marché locatif a diminué de 16 % en un an. Cette inflexion, qui a démarré dès le printemps dernier, s’est récemment amplifiée, sans toutefois réussir à retrouver le niveau de 2021. Elle reste +42 % au-dessus du niveau d’avril 2021 et +18 % au-dessus de celui d’avril 2022.

Plus localement, à Paris, la demande suit la tendance nationale puisqu’en un an, elle diminue de 15 %, et l’écart entre 2021 et 2026 reste mesuré (+13 %). Dans les grandes villes françaises, c’est une autre histoire : la demande reste bien au-dessus de celle observée en 2021 : +42 % pour le Top 10, +53 % pour le Top 50.

Sur le marché locatif, la tension persiste, car malgré les nouvelles opportunités, les stocks restent structurellement bas. Idem pour la demande, qui recule, mais demeure toujours très importante par rapport à celle d’il y a 5 ans.

Si l’on ajoute à cela une conjoncture qui paraît défavorable, avec des taux immobiliers qui repartent à la hausse depuis le début de l’année (3,23 % en février 2026, contre 3,08 % en décembre 2025), et des prix immobiliers en hausse de 0,9 % en un an, on obtient une dégradation du pouvoir d’achat immobilier des ménages, maintenant une pression sur le marché de la location.

Indubitablement, les loyers s’en trouvent impactés : après une montée fulgurante en 2024, puis un net ralentissement en 2025, ils repartent à la hausse en 2026.

L’évolution des loyers sur un an est même supérieure à l’inflation annuelle (+1,9 %) relevée en mars 2026. Voilà quelques progressions moyennes de loyers enregistrées sur un an :

• France (au national) : +2,5 %
• Paris : +3,5 %
• Top 10 : +2,7 %
• Top 50 : +2,2 % 

« Pour illustrer concrètement ces niveaux, sur la base d’un appartement T2 de 50 m² : cela représente en moyenne 858 € par mois hors charges en France (base 17,16 €/m²) et 1 662 € par mois à Paris (base 33,24 €/m²) au 1^er avril 2026 », détaillent les équipes scientifiques de SeLoger.

« Ce qui est particulièrement notable en ce début 2026, c'est la reprise de la hausse du rythme d’évolution des loyers. Ce rythme d'évolution, qui avait donné des signaux encourageants en 2025, repart à la hausse. Le lien avec le marché de la transaction est direct : tant que les taux d'intérêt de crédit immobilier et les prix immobiliers contraignent l'accès à l'achat, les ménages restent sur le marché locatif et la pression ne se relâche pas », poursuit Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger.