Acheter en tontine immobilière protège le conjoint survivant

Le principe de la tontine immobilière

Lorsqu’un couple achète ensemble un bien immobilier dans le cadre du droit commun, les règles qui régissent leur achat sont celles de l’indivision, ce qui signifie que les membres du couple ont des droits de même nature sur le bien acheté, sans qu’il n’y ait de division matérielle de leurs parts. De ce fait, au décès de l’un des deux membres du couple, le survivant devra racheter la part de son conjoint décédé pour rester le propriétaire du bien.

A l’inverse, lors d’un achat en tontine immobilière, le conjoint survivant est réputé comme ayant toujours été propriétaire du bien dans sa totalité, il ne doit donc pas racheter la part de son conjoint. Ce pacte aura pour conséquence que les héritiers du premier conjoint décédé ne pourront prétendre à aucun droit : seul le conjoint survivant conservera le logement pour lui seul.

Acheter un bien immobilier en tontine constitue donc une protection efficace du conjoint survivant lorsque survient le décès de l’un des deux membres du couple. Si vous envisagez un tel dispositif, il s’agit de prévoir l’introduction d’un pacte tontinier lors de la conclusion de l’acte de vente.

Les précautions à prendre avant et après la conclusion du pacte tontinier

Tout d’abord, si acheter en tontine représente un avantage pour un couple qui s’entend parfaitement bien, à l’inverse en cas de mésentente voire de divorce ou séparation, cette clause peut s’avérer lourde de conséquence.

En effet, même en cas de séparation, la justice ne pourra jamais statuer sur le cas de la tontine. Dans le cas d’un achat en indivision, le juge pourrait demander le partage ou la vente du logement. Ce n’est pas le cas lors d’un achat en tontine immobilière : seules les deux parties au contrat peuvent d’un commun accord revenir sur le pacte, y renoncer ou le modifier, et les décisions doivent être prises à l’unanimité. En dehors de cette entente, il n’y aura plus qu’à attendre le décès de l’une des deux parties.

Dans le cas d'un pacte tontinier, l’hypothèque du logement sera quasi impossible : puisque dans le cas de ce pacte, le propriétaire final n’est connu qu’au décès de l’un des deux partenaires, la banque aura beaucoup de mal à octroyer un crédit avec une hypothèque d’un bien dont la propriété est « inconnue ».

Enfin, il s’agit de connaître les règles fiscales liées à cette clause. En effet, au décès du premier conjoint, le conjoint survivant ne paiera que 5,09 % de droits de mutation si les conditions suivantes sont réunies :

• Le bien doit constituer la résidence principale du conjoint survivant.
• La valeur du bien ne doit pas excéder 76 000€ au jour du décès du premier conjoint.

Rares sont les résidences principales dont la valeur est inférieure à 76 000€, en particulier dans les grandes agglomérations. Et dans ce cas, le conjoint survivant devra donc payer des droits de succession à hauteur de 60 %, diminués d’un abattement de 1 570€.