Dans le Xe à Paris, un appartement peut se vendre en 15 jours

SeLoger. Comment se porte l’immobilier à Paris en général et dans le Xe arrondissement, en particulier ?

Mathieu Perrin. Plutôt pas mal. Depuis fin 2011, les prix parisiens sont relativement stables. Et si l’on regarde le niveau des prix à Paris, on constate que l’on est revenu, à peu de choses près, à celui qui avait cours au 4e trimestre de l’année 2011.

Dans le Xe, y a-t-il de grosses disparités de prix entre quartiers ?

M.P. Oui. Il faut bien voir que le Xe est un arrondissement relativement vaste. Et les prix ne seront évidemment pas les mêmes selon que le bien se trouve boulevard de la Chapelle, aux abords du Canal Saint-Martin ou près de la Gare du Nord. Mais au-delà de l’emplacement, il faut également s’intéresser au bien en lui-même et à la qualité de ses prestations. Encore une fois, les prix ne seront pas les mêmes selon qu’il s’agisse d’un 1er étage donnant sur une cour intérieure avec 2m50 de hauteur sous plafond ou d’un 5e étage avec 4 mètres de hauteur sous plafond, pourvu d’un balcon et offrant une vue dégagée.

Pouvez-vous nous donner un ordre de prix ?

M.P. Disons que pour un appartement familial situé du côté du boulevard de la Chapelle ou de Magenta, le prix au m² avoisinera les 6 000 / 6 500 €. En revanche, dans le cas d’un appartement « deux-pièces » de 40 m² près du Canal Saint-Martin avec vue sur le canal, le m² dépassera les 9 000 €.

Les appartements familiaux se vendent-ils plus difficilement que les petites surfaces dans le Xe ?

M.P. Tout à fait. Dans cet arrondissement, un bien d’une grande superficie se vendra plus lentement - et proportionnellement moins cher - qu’une plus petite surface. S’il est au prix, un 2/3 pièces de 60 m² se vendra très bien. Et souvent mieux qu’un « 4 pièces » de 90 m².

Quelle en est la raison ?

M.D. Traditionnellement, les appartements familiaux sont le plus souvent situés dans les immeubles haussmanniens du boulevard de Magenta, de la rue La Fayette ou des grands boulevards. Et ce ne sont pas les secteurs les plus recherchés par les acquéreurs.

Quel est le délai moyen pour vendre un bien immobilier dans le Xe ?

M.P. Tout dépend du moment que l’on prend en compte. S’agit-il du délai qui se sera écoulé avant qu’une offre ait été proposée puis acceptée par le propriétaire ? Ou de celui séparant la mise en vente du bien de la signature du compromis ? En ce qui concerne la signature, la loi Alur fait qu’il faut compter entre un mois et un mois et demi entre le moment où une offre est acceptée et celui où intervient la signature. Pour ce qui est de l’acceptation d’une offre d’achat, il faudra compter de 15 jours à trois semaines en moyenne pour une petite surface. Et parfois plusieurs mois pour un appartement familial.

Quels sont les quartiers du Xe arrondissement de Paris les plus prisés ?

M.P. Le quartier République est toujours très recherché. Surtout depuis que la place de la République a été rénovée. Les rues qui partent de République ou du boulevard de Magenta jusqu’au Canal Saint-Martin (Beaurepaire, Dieu, Léon Jouhaux, Lancry, Sampaix, Ndlr) sont également très bien cotées. Sans oublier la rue du Faubourg Saint-Denis qui voit sa cote grimper en flèche. C’est un quartier qui a énormément changé – en bien - au cours des 7/8 dernières années. Pour info, rue du Faubourg Saint-Denis, en moyenne, il faut désormais compter entre 8 000 et 9 000 € du m².

Sur quels quartiers conseilleriez-vous à un investisseur de miser ?

M.P. Comme je l’ai dit, la rue du Faubourg Saint-Denis est un secteur à très fort potentiel qui est en train de tenir toutes ses promesses. À titre de comparaison, la rue du Faubourg Saint-Martin qui est pourtant toute proche n’est pas aussi recherchée. En effet, elle est moins animée et l’on y compte encore davantage de grossistes que de commerces de bouche. Et forcément, le prix au m² s’en ressent. On tourne plutôt entre 7 000 et 8 000 €. Il faut toutefois préciser qu’en bas de la rue du Faubourg Saint-Martin, tout le secteur situé à proximité du théâtre de La renaissance et de la Porte Saint-Martin devrait évoluer favorablement et voir sa cote grimper au cours des prochaines années. Un peu plus haut, la rue de Paradis a toujours été plutôt bien cotée et progresse, elle aussi, énormément. En revanche, pour ce qui est du quartier « Little India » qui s’étend de la Gare du Nord jusqu’au métro La Chapelle (sur les rues Cail, Perdonnet, Philippe de Girard et le haut de la rue du Faubourg Saint-Denis, Ndlr), c’est un secteur certes bon marché mais dont on ne sait pas comment il évoluera.

Et quels sont les quartiers les moins recherchés ?

M.P. Les environs du Louxor (un cinéma récemment rénové, Ndlr) dans le quartier populaire de Barbès, à l’angle du boulevard de Magenta et du boulevard de la Chapelle sont encore relativement mal perçus. Même si le long du boulevard de la Chapelle, on trouve de beaux immeubles en pierre de taille. Même constat à proximité de la Gare du Nord. Ce secteur ne figure pas parmi ceux que nos clients recherchent en priorité. Et rue du Faubourg Saint-Denis, c’est la partie basse, c’est à dire celle comprise entre la Porte Saint-Denis et la rue d’Enghien qui est la moins prisée. Mais c’est un quartier en cours d’évolution et l’on peut y faire de belles affaires.

Quel est le budget moyen pour s’offrir un bel appartement près de la Gare du Nord, par exemple ?

M.P. Pour un logement qui ne présente pas de défaut, dont la superficie ne dépasse pas 70 / 80 m², dans un bel immeuble, en étage élevé et bien exposé, on tournera aux alentours de 7 500 € du m². Voire jusqu’à 8 000 € s’il s’agit d’un bien exceptionnel.

Qui achète dans le Xe ? Les fameux « Bobos » ?

M.P. Il est vrai que le Xe arrondissement de Paris est souvent désigné sous le terme « Boboland » (il rit). Notre clientèle comprend essentiellement des « CSP + » (des catégories socio-professionnelles favorisées, Ndlr). Notamment dans le milieu artistique : cinéma, musique, graphisme, etc. Concrètement, les acquéreurs de « petites » surfaces sont le plus souvent des primo-accédants. En ce qui concerne les « trois-pièces », il s’agit en général d’un deuxième achat.

L’écart de prix entre le IXe et le Xe se réduit-il ou au contraire tend-il à se creuser ?

M.P. Ni l’un ni l’autre. Il reste constant. Le IXe est un arrondissement de Paris qui bénéficie également d’une grande attractivité. Mais la stabilité des prix que l’on observe dans le IXe vaut aussi pour les biens situés à l’est de la rue du Faubourg Poissonnière.

Quelles sont vos prévisions pour les mois à venir ?

M.P. Tout dépend des taux d’intérêt qui seront pratiqués par les banques. S’ils restent stables, l’équilibre entre l’offre et la demande sera maintenu. En revanche, si l’on assiste à une remontée de ces taux, les banques devront alors faire preuve de davantage de flexibilité dans leurs prêts.

Baromètre des prix immobiliers LPI-SeLoger mai 2015

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