À Fontainebleau, les prix de vente restent stables mais les loyers s'envolent

SeLoger. Comment se porte le marché immobilier bellifontain ?

F.B. Nous voyons une évolution du nombre de ventes et des délais de vente qui ralentissent, mais c’est vraiment très léger. Pour ce qui est du délai, là où nous mettions 2-3 semaines pour vendre il y a quelques années, nous allons mettre plutôt 1 mois et demi maintenant. Mais bien que ce délai ait doublé il reste correct, et nous réalisons des transactions. Pour ce qui est du prix de vente, il a un peu baissé dans l’absolu, mais quand on croise un bien d’exception, joliment décoré, on ne note pas de baisse du prix.

A ce sujet, pouvez-vous nous donner un ordre d’idée du prix de l’immobilier à Fontainebleau ?

F.B. A Fontainebleau, vous pouvez estimer qu’à environ 3 500 €/m² vous êtes dans le vrai. Si vous vous penchez sur un bien qui nécessite des travaux, vous allez tomber à 3 000 €/m², et pour des biens d’exception et de plus grand standing, on monte à 4 000 €/m². Dans l’absolu, la majorité des biens que nous vendons se situent entre 3 300 € et 3 700 €/m².

Que recherchent les acheteurs à Fontainebleau ?

F.B. Il faut savoir que le marché immobilier bellifontain est très particulier, à deux égards, et c’est ce qui explique que nous touchons deux types de clientèles à proportion strictement identique : ceux qui achètent leur résidence principale, et ceux qui réalisent de l’investissement locatif.

La première particularité, c’est que Fontainebleau est une ville haut de gamme au milieu du désert, dans le sens où les villes alentours sont bien moins cotées. De ce fait, si vous voulez vivre en ville dans un périmètre de 50 km à la ronde, il faut s’installer à Fontainebleau. C’est ici que se regroupent les bonnes écoles et le niveau socio-culturel est assez élevé. Ensuite, il faut souligner que la ville de Fontainebleau est entourée par la forêt qui est classée, donc si l’on souhaitait agrandir la ville, il faudrait détruire des arbres et c’est strictement impossible. La mairie, l’ONF (Office National des Forêts) et les Bâtiment de France s’y opposeront toujours catégoriquement. Nous sommes donc confrontés à deux forces qui s’opposent : d’une part beaucoup de personnes souhaitent habiter dans cette ville, et d’autre part la ville ne peut pas s’étendre. Cette première particularité explique qu’une grande partie des acheteurs achètent leur résidence principale ici et cela induit que c’est la ville qui fait la demande.

Et quelle est l'autre particularité du marché immobilier ?

F.B.  La deuxième particularité du marché immobilier bellifontain, c’est celle qui maintient les prix. Elle réside dans le fait qu’il y a plusieurs grandes écoles, dont deux en particulier qui sont l’école des Mines et surtout l’INSEAD qui est une école de management prestigieuse puisqu’elle a une renommée internationale. Il y a donc un afflux de plus de mille nouveaux étudiants chaque année à Fontainebleau, qui ont un profil similaire : ils ont poursuivi des études dans de grandes écoles prestigieuses dans leur pays d’origine, l’équivalent d’ESSEC, HEC ou polytechnique chez nous. Ces études coûtent très cher, il s’agit donc d’étudiants qui viennent de familles très aisées et qui ont besoin de se loger en ville. Ils souhaitent pratiquement tous des appartements meublés, de standing et sont assez peu regardants sur le prix du loyer. Ces mille étudiants qui affluent chaque année font vivre tout le tissu économique de la ville car ils consomment et ils se divertissent, mais surtout ils occupent des appartements de standing dont les prix sont élevés. Mécaniquement, il en ressort que les coûts d’acquisition d’un appartement sont de l’ordre de ce que nous avons cité précédemment, environ 3 500 €/m², en revanche le prix de la location est très élevé car ce phénomène perturbe complètement le marché.

Si les étudiants de ces grandes écoles n’étaient pas à l’origine d’une telle demande, nous aurions des loyers représentatifs des tarifs de vente, or ce n’est pas le cas, car ce phénomène induit une forte pression. C’est simple, les appartements occupés en permanence par les étudiants représentent 10 % du marché immobilier bellifontain, l’impact est donc conséquent. Tout cela tire le marché de la location vers le haut et le rend très intéressant d’un point de vue de l’investissement.

Et ce phénomène n’induit pas de hausse des prix de vente ?

F.B. C’est tout le paradoxe de ce marché : ma surprise permanente depuis 20 ans, c’est de m’apercevoir que les prix de vente ne s’envolent pas. Avec des prix locatifs aussi élevés, on pourrait s’attendre à ce que l’on puisse revendre un bien non pas en fonction de sa valeur intrinsèque, mais en fonction de sa valeur de rendement locative, mais ce n’est pas ce qui se passe. Les prix continuent de rester stables, ils baissent d’ailleurs mais très peu mais ils n’augmentent pas non plus de façon démesurée, c’est d’ailleurs ce qui en fait une ville très sécurisante. C’est vraiment un marché tout ce qu’il y a de plus stable.

Quelles sont les types de biens et les surfaces les plus recherchées à Fontainebleau ?

F.B. Probablement les F2 autour de 45m² qui coûtent en moyenne 150 000 €, ainsi que les maisons avec 3 chambres autour de 100-120m² et pour lesquelles il faut compter 350 000 €. En revanche, aussi prisées soient-elles, les maisons de cette taille sont rares et il faut savoir patienter pour pouvoir en acquérir une, car le parc immobilier bellifontain est composé d’immeubles en grande majorité.

Au vu du standing de la ville, y a-t-il malgré tout des quartiers bellifontains plus prisés que d’autres ?

F.B. Pas vraiment, tous les quartiers se valent et il n’y a pas de grandes disparités, c’est très homogène. Les personnes qui s’installent ici ne recherchent pas un quartier en particulier mais plutôt des proximités géographiques et des commodités. Certains cherchent à s’installer à proximité d’une école en particulier, d’autres veulent habiter près de la gare parce qu’ils travaillent à Paris, d’autres veulent vivre pas loin de l’entrée de l’autoroute car ils circulent souvent en voiture. Les demandes sont toutes différentes et les quartiers choisis sont sélectionnés au cas par cas en fonction de critères pratiques qui sont propres à chaque acquéreur.

Peut-on encore trouver de bonnes affaires à Fontainebleau ?

F.B. Oui on peut encore, car c’est une ville impériale, dans laquelle l’ancienne noblesse est extrêmement présente. Cette ancienne noblesse n’a pas forcément eu pour habitude d’entretenir ses biens et ce qui constitue l’autre paradoxe de Fontainebleau, c’est le mauvais état général de l’immobilier. Il y a de formidables maisons et de formidables immeubles, mais qui sont parfois en piteux état, les anciens propriétaires ayant souvent hérité de ces biens et n’ayant pas eu suffisamment de moyens pour les entretenir. On peut donc souvent tomber sur des biens qui ne sont plus du tout habitables car ils n’ont jamais été rénovés, et que les propriétaires s’empressent de vendre à des prix très intéressants. On trouve des cas de ce genre à l’échelle d’immeubles entiers mais également des petits appartements ou des petites maisons.

Merci à Frédéric Bertin, responsable de l’agence immobilière Fontainebleau Immobilier.