10 précautions à prendre avant d’acheter un bien immobilier

10 précautions à prendre avant d’acheter un bien immobilier

Acheter un logement représente un projet important, c'est pourquoi SeLoger vous propose de suivre ces 10 recommandations, étape par étape, afin de vous éviter des mauvaises surprises.

1 - Les travaux dans la copropriété

Tout d’abord, pensez à consulter les procès-verbaux d’assemblée générale auxquels vous avez accès et vérifiez si des travaux dans la copropriété ont été votés, voire simplement évoqués récemment. Les règles en matière de travaux sont très simples : celui qui est le copropriétaire au moment de l’appel de fonds doit payer le montant des travaux. Généralement, il y a plusieurs appels de fonds. Le vendeur sera donc redevable des appels de fonds qui auront lieu avant la vente, et vous devrez prendre en charge ceux qui auront lieu après la vente. Cependant, il vous est tout à fait possible d’aménager cette répartition autrement avec le vendeur, tout est question de négociation, et si vous vous accordez autrement, pensez à demander l’ajout d’une clause dans le compromis de vente qui scellera cet accord.

2 - Le libellé de l’offre d’achat

Vous allez devoir faire une offre au vendeur, et si votre offre d’achat est acceptée sans condition par celui-ci, la vente sera scellée. En ce qui vous concerne si votre achat est tributaire de certaines conditions suspensives telles l’obtention d’un prêt bancaire, faites inclure ces conditions dans l’offre d’achat car elles vous couvriront.

Conseil SeLoger

Si vous avez jeté votre dévolu sur une maison individuelle, informez-vous au sujet des limites séparatives, (murs privés ou mitoyens, servitudes de passage, etc) auprès du cadastre que vous trouverez en mairie. De même, vérifiez que les lots annexes (garage, caves, etc) figurent bien dans l’achat sans réserve.

3 - La signature du compromis de vente

La signature du compromis de vente est la première étape décisive de votre démarche d’achat. En signant ce compromis, le vendeur s’engage à vous vendre son bien et vous vous engagez à le lui acheter si toutes les conditions sont réunies. En effet, si votre achat dépend d’un emprunt auprès de la banque et que celle-ci vous accorde un prêt, vous ne pourrez plus revenir sur votre décision d'acheter.

Lire aussi : Comprendre le compromis de vente

Compromis de vente

4 - Les règles d’urbanisme

Si vous souhaitez réaliser des travaux de rénovation importants dans votre futur logement, renseignez-vous auprès de la mairie de ce qui vous est autorisé ou pas. Toutes les communes n’imposent pas les mêmes règles en matière de travaux, car cela dépend également du quartier qui abrite le logement. Prenez donc le temps d’aller vous renseigner pour savoir s’il vous pourrez obtenir une autorisation de la part de la mairie pour réaliser les travaux que vous souhaitez et ajoutez cette condition suspensive dans le compromis de vente.

5 - La clause de conciliation

Certains compromis de vente disposent d’une clause de conciliation appelée aussi clause de médiation, qui permet d’éviter un procès si vous vous retrouvez dans une situation conflictuelle avec le vendeur. Cette clause vous impose une tentative de conciliation si un contentieux intervenait. Ainsi, une solution serait négociée sous la médiation d’un conciliateur. C’est seulement si cette tentative de conciliation échouait que vous pourriez avoir recours à l’institution judiciaire.

6 - Le dépôt de garantie pour réserver votre bien immobilier

Le jour de la signature du compromis de vente, on vous demandera de verser un certain pourcentage du prix d’achat qui constitue un dépôt de garantie. Comme son nom l’indique, cette somme qui varie entre 5 et 10 % du prix de vente est utilisée pour garantir le contrat. Sachez que vous ne pourrez récupérer cette somme que si vous résiliez la vente dans les 10 jours à partir du lendemain de la signature du compromis de vente, ou si vous établissez la preuve que la vente ne peut se faire pour des raisons qui ne vous sont pas imputables (si par exemple la banque ne vous a pas accordé de prêt). Dans le cas contraire, le vendeur sera en droit de conserver la somme du dépôt de garantie.

7 - Les examens médicaux pour votre assurance emprunteur

Si vous avez fait une demande de prêt auprès de votre banque, sachez qu’elle vous demandera très certainement de remplir un questionnaire de santé qui déterminera le montant de votre assurance emprunteur. Mais certaines vont plus loin et exigent que vous leur fournissiez des examens médicaux dont les résultats vont conditionner leur réponse. Ces examens médicaux sont essentiellement des tests sanguins, mais il peut s’agir également d’un électrocardiogramme ou autre. Vous ne pouvez pas vous soustraire à ces examens au risque que votre banque ne vous refuse, d’office, le prêt.

Examens médicaux

8 - Le délai d’action

Le compromis de vente peut prévoir qu’en cas de défaillance de la part de l’une des deux parties, l’autre pourra intenter une action en justice pour demander la vente forcée du bien. Ce délai est d’un mois à partir du refus. Faite attention, une fois ce délai d’un mois passé, vous ne pourrez plus engager de procédure.

Conseil SeLoger

Pensez à consulter le plan d'occupation des sols (POS) ou le plan local d'urbanisme (PLU) auprès de la mairie afin de connaître les projets de constructions et d'aménagements qui sont prévus autour de votre future habitation.

9 - Les délais contractuels

La plupart du temps, le compromis de vente impose un certain nombre de délais que l’acquéreur doit respecter dans le cadre du processus de vente. Vous disposerez d’un délai défini pour effectuer votre demande d’emprunt auprès de la banque, pour déposer votre dossier de permis de construire en cas de travaux etc. Soyez vigilant, le temps passe vite quand on doit effectuer de telles démarches et si vous ne respectez pas ces délais impartis, vous vous exposez à des sanctions telles que l’annulation de la vente, la perte du dépôt de garantie, voire à la condamnation du paiement de la clause pénale.

10 - La surface loi Carrez pour un bien en copropriété

Si votre futur logement est situé dans une copropriété, la surface privative qui apparaît dans les actes authentiques est exprimée en surface dite « loi Carrez ». Cette surface est calculée selon la superficie des planchers des espaces clos et couverts du logement, à laquelle on déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. A cet égard, on ne tient pas compte non plus des planchers dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Bon à savoir

Si vous n’êtes pas d’accord avec la surface qui vous a été annoncée, vous bénéficiez d’un an à compter de la date de la vente pour la contester. Si la surface manquante est supérieure à 5 % de la surface indiquée, vous pourrez demander une réduction du prix proportionnellement à l’erreur qui a été commise.