Comprendre le compromis de vente

Un compromis de vente en attendant la signature de l'acte définitif

À partir du moment où vous êtes d’accord pour acheter, l’agent immobilier vous demandera de signer une promesse de vente ou un compromis de vente dans l’attente de l’officialisation de la transaction chez le notaire. Il faut prévoir généralement un délai de trois ou quatre mois entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte définitif. En effet, le notaire doit accomplir de nombreuses formalités entre temps (vérification du droit de propriété, purge d’un droit de préemption, levée d’hypothèque…). De votre côté, vous devrez sans doute souscrire un crédit immobilier pour financer votre achat. Ce délai d’environ trois mois est donc nécessaire avant la signature de l’acte définitif et rien ne vous interdit de négocier un délai plus long si le vendeur l’accepte.

Compromis de vente : signer en agence ou devant notaire ?

Que vous souhaitiez signer un compromis de vente pour un appartement ou une maison, il est possible et même recommandé de vous adresser immédiatement à un office notarial, sans attendre l’acte définitif de vente. La rédaction et la signature du compromis de vente par un notaire apportent un certain nombre de garanties, à la fois pour l’acquéreur et pour le vendeur. Ce professionnel va notamment accorder une attention toute particulière à la liste des pièces obligatoires à annexer au compromis de vente, sensiblement allongée depuis la loi Alur de 2014 : diagnostics techniques, documents administratifs divers... Cette sécurité est notamment la bienvenue pour le vendeur puisque l’absence d’une pièce obligatoire entraînerait le report automatique du délai de rétractation de l’acheteur, jusqu’à la date de sa complète information. De plus, le recours au notaire permet un premier contact avant la signature de l’acte authentique et constitue souvent l’occasion de recevoir de précieux conseils concernant la procédure de vente.

Le contenu du compromis de vente

Le compromis de vente n’est pas un document improvisé. Son contenu est à la fois encadré par la loi et personnalisé en fonction du profil des deux parties, vendeur et acquéreur. Ce contrat matérialise la conclusion de la vente et à ce titre, il doit notamment faire mention du bien et de ses caractéristiques : le type de bien, l’adresse, le nombre de pièces, de chambres, les annexes, une description. Mais il doit également faire mention des diagnostics techniques immobiliers. Le prix du bien doit également apparaître, tout comme la date de disponibilité.

Le compromis doit également mentionner le versement d’une somme au titre du dépôt de garantie (sequestre), qui est généralement de 10 % du prix de vente et qui permet de sceller l’accord entre les parties. Cette somme est ensuite déduite du montant total à verser par l'acquéreur lors de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.

Enfin, le compromis de vente doit contenir les éventuelles clauses suspensives. Ces dernières apportent une sécurité accrue aux parties, car si l’une des clauses se réalise, la vente pourra être annulée de plein droit, sans pénalité. A titre d’exemple, si l’acquéreur a besoin d’obtenir un crédit immobilier pour pouvoir financer l’achat immobilier, l’obtention du prêt doit faire l’objet d’une clause suspensive. Si l’acquéreur se voit refuser le crédit immobilier de la part de la banque, la vente ne pourra pas avoir lieu. D’autres clauses suspensives peuvent également être intégrées, comme un éventuel droit de préemption de la commune, un état hypothécaire du bien, l’obtention d’un permis de construire, la non-opposition à une déclaration de travaux, etc.

Comment se rétracter après la signature d’un compromis de vente ?

Légalement, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente. Cela signifie qu’à partir du lendemain du jour de la signature et à condition que l’acquéreur ait réceptionné tous les documents obligatoires, le délai de 10 jours commence à courir. L’acquéreur peut alors exercer son droit durant ce délai imparti, sans avoir besoin de motiver sa décision, sans sanction et sans pénalité à verser au vendeur.

Pour faire valoir son droit à se rétracter et donc à annuler la vente, l’acquéreur doit adresser un courrier au vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans lequel il l’informe de sa volonté de renoncer à acheter le bien. En revanche, passé le délai de 10 jours, l’acquéreur est fermement et définitivement engagé envers le vendeur.