Réduire les charges de copropriété en couplant isolation et gros travaux, c'est possible !

Réduire les charges de copropriété en couplant isolation et gros travaux, c'est possible !

Depuis le 1er janvier 2017, il est obligatoire, sous certaines conditions, d’associer l’isolation thermique aux travaux de ravalement et de toiture. Au-delà de l’injonction, c’est aussi, pour les copropriétaires, un moyen d’alléger la facture des charges. 

Travaux d'isolation et ravalement, un seul chantier pour une efficacité renforcée

Depuis 2008 et le Grenelle de l’Environnement, première date où l’on parle d’émission de gaz à effet de serre, dûe en partie aux bâtiments polluants, les lois sur l’environnement, l’habitat durable et la transition énergétique se succèdent. La dernière date de 2015. L’un des décrets relatif à l’obligation de travaux d’isolation en cas de travaux de ravalement de toiture ou d’aménagement de locaux, est entré en application le 1er janvier 2017. Pourtant dans une copropriété, lorsque sont abordés les gros travaux, les occupants, résidents ou investisseurs font grise mine. Et quand, en plus, le syndic assisté du conseil syndical souligne que la loi fait obligation de renforcer l’isolation thermique, l’ambiance s’alourdit. Il faut faire preuve de grande pédagogie pour faire admettre qu’une seule intervention va permettre de rationaliser le coût de l’échafaudage, l’organisation du chantier, les réunions de chantier, la gestion des déchets… Et que grosso modo, c’est seulement l’isolation qui va occasionner un vrai surcoût.

Bon à savoir

Une copropriété de plus de 9 lots doit provisionner un fonds de réserve pour les travaux. Elle doit également indiquer sa volonté de réaliser un diagnostic technique global (DTG) qui comprend une évaluation de la liste et du coût des travaux nécessaires sur les dix prochaines années.

Quels travaux de copropriété sont concernés ?

Il s’agit des travaux de rénovation lourde comme le ravalement des façades, l’étanchéité ou la réfection de la toiture sous certaines conditions.

1. Le ravalement

Celui-ci doit affecter plus de 50 % de la façade et consister soit à enlever et refaire à neuf l’enduit existant, soit à ajouter ou remplacer un parement sur la façade. Cette obligation vise les façades en pierre, torchis, bois ou recouvertes d’un enduit à la chaux, au plâtre…

2. La réfection de toiture

Les travaux d’isolation sont obligatoires s’il y a réfection ou installation d’une sur-toiture et si la réfection couvre plus de 50 % de la toiture, hors ouverture. Ils ne concernent pas les travaux de nettoyage, de démoussage ou d’imperméabilisation.

3. Les aménagements

Pour augmenter la surface habitable comme la transformation des garages ou des combles en pièces d’habitation. Dès l’instant où les travaux effectués procurent une surface de plancher égale ou supérieure à 5m², ils sont aussi soumis à cette règlementation thermique.

Bon à savoir

Si les travaux d’isolation s’avèrent impossibles en raison de contraintes architecturales, techniques, juridiques mais aussi économiques à savoir si le projet n’est pas rentable économiquement, l’obligation devient caduque.

Comment se préparer à appliquer cette obligation d’isolation thermique ?

L’obligation venant de tomber, les devis signés avant le 31 décembre n’ont pas forcément à tenir compte de cette obligation. En revanche, dès les prochaines assemblées générales, cette nouvelle règlementation doit être mise à l’ordre du jour dès l’instant où un ravalement ou une réfection toiture se profile. C’est au conseil syndical et au syndic de convaincre l’assemblée générale, d’expliquer la loi, la nécessité de coupler l’isolation avec les travaux lourds de rénovation, d’organiser des projections de simulations de coût global, des diverses solutions de financement.

Pour ce type de travaux lourds, nous sensibilisons les copropriétaires deux ans en amont après avoir fait réalisé un audit par un bureau d’études, un architecte… Même si la majorité pour décider des travaux s’est assouplie, le vote pour les gros travaux est toujours compliqué compte tenu d’un cycle de revente, en général, au bout de 7ans. Ainsi ni les vendeurs, ni les acquéreurs ne veulent s’engager… »

Arnaud Thamin, directeur Maîtrise des Charges et Travaux d’Efficacité Energétique chez Foncia.

En prime, un allègement des charges et une valorisation du bien

L’argument « vendeur » est celui du retour sur investissement dans les dix années suivant les travaux. Le temps de retour sur investissement correspond à un équilibre entre le surcoût des travaux et les économies qu’ils permettent sur la durée. Sachant que le surcoût dû à l’isolation thermique évolue entre 18 et 25 % selon l’ampleur du chantier, le temps de retour est lent et la zone d’ombre est qu’il n’y a pas d’obligation de résultat pour les entreprises. Seul lot de consolation : un appartement dans un immeuble remis aux normes « vertes » se vend plus rapidement et plus cher que celui de l’immeuble assimilé à une passoire thermique.

Points-clés à retenir

  • Assister à l’assemblée générale annuelle.
  • Faire réaliser des audits très en amont.
  • Traquer tous les moyens de financement au niveau du syndicat de la copropriété avec l’éco-prêt collectif mais aussi au niveau de chaque copropriétaire avec l’éco-PTZ, le crédit d’impôt pour transition énergétique et les subventions ANAH.