Le syndic de copropriété peut-il valablement se substituer un tiers ?

13 oct 2022
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Au cours de sa gestion, le syndic peut souhaiter donner pouvoir à un tiers pour que celui-ci le représente auprès de la copropriété. Cette pratique n’est toutefois pas autorisée par la loi de 1965 relative à la copropriété.

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Une rue d'Orléans
Un syndic a-t-il la possibilité de se substituer à un tiers ? ©ColorMaker

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L’interdiction de la substitution d’un tiers

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu’il ne peut se faire substituer. En pratique, de nombreuses décisions de justice ont interdit au syndic de donner pouvoir à un tiers et ce même lorsqu’il se trouve en difficulté.

Il a été jugé, par exemple, qu’il ne pouvait pas valablement désigner un tiers même provisoirement pour exercer ses fonctions. Cette interdiction intervient aussi lorsque c’est un copropriétaire qui envisage de se substituer au syndic.

Seule l’assemblée générale des copropriétaires peut autoriser une délégation de pouvoir limitée à une fin déterminée et ce à la majorité de l’article 25 (majorité des voies de tous les copropriétaires).

Les cas particuliers de cession de l’activité du syndic

Lorsque la société, qui exerce la fonction de syndic, cède son activité, cette interdiction de substitution s’applique aussi. Le syndic devra  alors convoquer une assemblée générale visant à désigner un syndic mais cette assemblée n’a aucune obligation de désigner le successeur du syndic en place.

D’autre part, lorsque la société du syndic est absorbée par une autre société, la Cour de cassation a considéré que cela entrainait la dissolution du syndic et donc le mandat de syndic n’est pas transmis à la société absorbante. La même solution est retenue en cas de fusion de sociétés. Enfin, sachez que tant que la société du syndic existe, les changements intervenant en interne ne remettent pas en cause la qualité de syndic, comme par exemple la cession des parts sociales ou le changement de gérant.

  • Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557
  • Arrêt de la Cour de cassation du 30 mai 2000, n° 97-18.457
  • Arrêt de la Cour de cassation du 9 mai 2019, n° 18-14.360
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