Copropriété : on fait le point sur les nouvelles règles

Le Diagnostic de performance énergétique collectif

Le DPE collectif d'une copropriété permet d'évaluer les performances de l'ensemble d'un immeuble (parties communes incluses) afin d'envisager des travaux de rénovation énergétique.

Alors que la loi Grenelle 2 imposait un DPE collectif à une copropriété de moins de 50 lots et qui disposait d’un système d’eau chaude sanitaire et d’un système de chauffage et de climatisation collectif, la loi Climat et résilience de 2021 va rendre obligatoire, progressivement, la réalisation d’un DPE collectif à tous les bâtiments de copropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2023. C’est-à-dire à partir de :

• 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
• 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant entre 50 et 100 lots,
• 1er janvier 2026 pour les petites copropriétés de moins de 50 lots.

À partir de 2024, un DPE collectif devra être mis à jour ou renouvelé tous les 10 ans, excepté s’il a été effectué après le 1er juillet 2021 et que la note attribuée à l’immeuble est A, B ou C.

Le diagnostic technique global (DTG)

Le DTG (diagnostic technique global) est un diagnostic immobilier réservé aux bâtiments de copropriété. Le DPE collectif ne permet que d’obtenir une estimation des performances énergétiques d’un immeuble. Le DTG, lui, apporte beaucoup plus de précisions sur l'état du bâtiment.

En effet, le DTG permet d’évaluer l’état apparent des parties communes et l’état technique de l’immeuble par rapport aux obligations légales, d’analyser d’éventuelles améliorations quant à la gestion technique et patrimoniale du bâtiment, et enfin de lister les travaux indispensables et d'estimer leur coût, pour conserver l’immeuble en bon état du point de vue de la sécurité et du sanitaire.

Le DTG est devenu obligatoire lors de deux circonstances :

• pour une nouvelle copropriété dont l'immeuble a plus de 10 ans,
• pour un immeuble de copropriété qui est insalubre ou en péril.

Entré en vigueur via la loi Alur, puis abandonné quelques années, le gouvernement a pris la décision de remettre en place le plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés par le biais de la loi Climat et résilience.

Son objectif est alors de déterminer si un immeuble de copropriété a besoin de travaux de rénovation sur les 10 prochaines années, et d’en évaluer les coûts. Le PPT permet ainsi de limiter la dégradation d’un bâtiment, d’inciter les travaux de rénovation énergétique et de mettre en place un planning pour la réalisation des travaux indispensables.

Un PPT doit être réalisé par un professionnel qui a reçu une habilitation, et doit comporter les informations suivantes :

• une liste des travaux prioritaires qui visent à sauvegarder l’immeuble, à préserver la sécurité et la santé des occupants, à réaliser des économies d’énergie et à réduire les émissions de gaz à effet de serre ;
• une estimation du niveau de performance (énergies et gaz à effet de serre) que les travaux vont permettre d’obtenir ;
• le coût prévisionnel des travaux et leur ordre de priorité ;
• un échéancier de la réalisation des travaux indispensables sur les 10 prochaines années.

Depuis le 1er janvier 2023, cette règle s'est généralisée aux copropriétés disposant de plus de 200 lots. Ensuite, à partir de 2024, ce seront les copropriétés comprenant de 51 à 200 lots qui seront concernées ; puis en 2025 pour toutes les petites copropriétés de moins de 51 lots.

Un fonds de travaux est une réserve d’argent qui permet de financer certaines dépenses liées à l’immeuble, à savoir :

• les travaux prescrits dans le PPT ;
• les travaux jugés urgents ;
• les travaux pour préserver l’immeuble, pour faire des économies d’énergie et pour garantir la sécurité ainsi que la santé des occupants de l’immeuble.

La loi Alur de 2014 imposait déjà, pour les copropriétés, la création d’un fonds de travaux de 5 ans après la réception de l’immeuble. L'application de la loi Climat et résilience de 2021 apporte quelques changements dans le cadre des dispositions du fonds de travaux pour les copropriétés, qui s’appliqueront progressivement.

En effet, l’obligation de constituer un fonds de travaux s’étend à l’ensemble des immeubles de copropriété :

• depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés comportant plus de 200 lots ;
• à partir du 1er janvier 2024 pour les copropriétés disposant entre 51 et 200 lots ;
• à partir du 1er janvier 2025 pour les petites copropriétés de moins de 51 lots.

L’assemblée générale des copropriétaires peut, désormais, attribuer tout ou partie du fonds pour les dépenses prévues, par un vote à la même majorité que celle qui est appliquée aux dépenses en question.