Locataire ou propriétaire : qui prend en charge les travaux ?

Le graissage et le remplacement de petites pièces d'une serrure est à la charge du locataire. ©WavebreakMediaMicro
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La répartition de la prise en charge des travaux dans un logement est une notion difficile à apprécier pour beaucoup de propriétaires et de locataires. Pour déterminer les responsabilités, suivez le guide.

Les travaux à effectuer lors de l’emménagement

S’il est parfois difficile de savoir à qui revient la charge des travaux, la loi est très claire sur un point : au moment d’entrer dans les lieux, le propriétaire a l’obligation de délivrer à son locataire un logement décent et en bon état. Pour autant, il ne doit pas le remettre à neuf à chaque nouveau locataire, en revanche tous les équipements doivent fonctionner et rien ne doit représenter un risque pour la sécurité ou la santé du locataire.

Les murs ne doivent pas présenter de danger
Le propriétaire n'a pas obligation de remettre à neuf le bien loué.

Pour savoir ce qui constitue un logement décent, nous pouvons relever les critères suivants :

  • Il doit être suffisamment éclairé et ventilé.
  • Il ne doit pas être humide.
  • Ses installations électriques et de gaz doivent assurer la sécurité de ses occupants.
  • La toiture, les portes et les fenêtres doivent protéger les occupants des intempéries et des infiltrations d’eau.
  • Les revêtements des murs et du sol ne doivent pas présenter de danger (par exemple de la peinture au plomb).
  • Les réseaux et les branchements d’électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent obligatoirement être conformes aux normes de sécurité en vigueur.

Si l’un de ces critères n’était pas respecté, le propriétaire serait en charge d’effectuer les travaux nécessaires à rendre le logement en bon état.

Concernant le locataire, il devra, à son entrée, délivrer au bailleur un dépôt de garantie dont la somme peut varier. Le bailleur pourra se servir de cette somme pour compenser le coût des réparations à la sortie du locataire, si ce dernier a trop endommagé les lieux.

Bon à savoir

Le locataire et le propriétaire peuvent s’accorder pour ajouter une clause au contrat de bail appelée « convention de travaux », qui stipule que le locataire effectuera lui-même les travaux en contrepartie d’une remise sur le versement du loyer par exemple.

Les réparations en cours du bail

La loi nous explique que le locataire prend en charge l’entretien courant du logement qu’il loue, et énumère ces menues réparations de façon exhaustive. Il ne s’agit ni plus ni moins que les « travaux » de maintien en bon état du logement : par exemple graisser les gonds de porte, remplacer du carrelage ou une lame de parquet cassée, la réfection des mastics, la vidange de la fosse septique, le remplacement des interrupteurs etc.

Réparation d'un évier
Le robinet fuit... le changement d'un joint est à la charge du locataire.

Pour les logements situés dans une copropriété, le locataire doit s’acquitter des charges locatives : il s’agit des charges qui concernent l’entretien et les travaux dans les parties communes de la copropriété. Ces charges sont d’abord payées par le propriétaire qui les récupère par la suite sur le locataire. On estime en effet que ces travaux de maintenance et ces réparations effectuées dans la copropriété profitent d’abord au locataire. Il s’agit des réparations concernant l’ascenseur, l’eau, le chauffage collectif, les espaces verts, l’hygiène des lieux etc.

Enfin, durant la location, le propriétaire se charge des travaux plus importants liés à :

  • la vétusté : il s’agit de l’usure normale. Elle s’apprécie en fonction du temps qui s’est écoulé entre l’entrée dans les lieux du locataire et le moment où les travaux deviennent nécessaires, ainsi qu’à la durée de vie que l’on attribue généralement à un objet.
  • un défaut de construction : par exemple un défaut d’étanchéité, une fissure dans un mur, etc. 
  • un cas de force majeure : il peut s’agir de n’importe quel évènement extérieur, imprévisible et insurmontable tel qu’une tempête, un glissement de terrain, un tremblement de terre…

Le locataire rend les clés... que doit-il faire ? 

Au départ du locataire, on établit un état des lieux en présence des deux parties. C’est au cours de ce rendez-vous d’état des lieux que le propriétaire pourra constater de l’état de son logement et de l’usage qu’en a fait le locataire.

Etat des lieux d'un appartement
Le locataire pour récupérer sa caution ne doit pas négliger l'état des lieux.

Si par exemple, le logement présente un trop grand nombre de trous de chevilles dans le mur, ou si l'on constate la présence de griffures d’animaux, le propriétaire sera en droit de demander une compensation financière au locataire pour la réfection des parties endommagées.

En général, le propriétaire effectue les travaux et prélève tout ou partie du dépôt de garantie sur justificatifs (devis, facture).

Enfin, pour apprécier la vétusté, la loi Alur prévoit la mise en place d’une grille officielle qui permettra au bailleur et au locataire de calculer clairement l’usure de chaque élément du logement, et donc le montant que le bailleur est autorisé à prélever sur le dépôt de garantie.

Les points clés à retenir

  • Le bailleur a pour obligation légale de fournir à son locataire un logement décent et en bon état.
  • Dans l’absolu, le propriétaire est en charge des gros travaux de rénovation tandis que le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement.
  • L’état des lieux permettra d’établir si le locataire est à l’origine de dégradations importantes ou pas, et le propriétaire sera en droit de prélever tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir le coût des réparations le cas échéant.

Téléchargez la liste de toutes les réparations à la charge du locataire

Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290.