Étant donné les avantages financiers et patrimoniaux qui en découlent, la location meublée séduit de nombreux particuliers. Elle est néanmoins soumise à des règles fiscales strictes. Vous devez tenir compte de ces dernières pour tirer pleinement profit de cette activité. SeLoger vous explique le calcul de l’impôt pour les biens immobiliers placés en location meublée.
Pourquoi est-il nécessaire d'analyser la location meublée d'un point de vue fiscal ?
La location meublée se distingue de la location nue par la présence d'équipements plus ou moins complets dans le logement mis à la disposition d'un locataire. Ces équipements incluent les meubles du salon, des chambres et de la cuisine, mais également les appareils électroménagers utiles au quotidien. Puisque cette activité génère des revenus, en tant qu'activité professionnelle, elle doit d'office obéir aux exigences légales en vigueur en France.
La loi offre alors la possibilité de choisir entre deux statuts juridiques : la location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non-professionnelle (LMNP). Les propriétaires doivent alors considérer les particularités de leur situation (montant des loyers perçus, inscription ou non au RCS, etc.), pour choisir un statut.
Les régimes fiscaux applicables
Dans le cadre d'une location meublée, deux régimes fiscaux sont applicables.
Que retenir du régime micro-BIC ?
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) constitue une option fiscale allégée réservée aux bailleurs dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €. Il induit l'application d'un abattement forfaitaire de 50 % aux recettes locatives. Votre impôt sur le revenu se calcule donc en tenant compte de la moitié des loyers que vous avez perçus pour la location meublée.
Le choix de ce régime fiscal simplifie par ailleurs la déclaration fiscale pour le propriétaire, puisqu’il est inutile de procéder à une comptabilité détaillée de vos charges. Dans ce contexte néanmoins, il convient de souligner un inconvénient : il vous est impossible de déduire les frais réels liés à la location. Avant d'opter pour le micro-BIC, vous devez donc évaluer si l'économie d'impôt réalisée grâce à l'abattement forfaitaire couvre les charges non-déductibles.
L'essentiel sur le régime réel d'imposition des locations meublées
Sur le plan des charges justement, le régime réel d’imposition se distingue par sa souplesse. Si vous exercez une activité de location meublée, ce régime fiscal vous permet de déduire l'intégralité des charges induites par la location. Au rang de ces dépenses déductibles, on peut notamment évoquer :
- les frais d'entretien ;
- les frais de gestion et de conciergerie ;
- les éventuelles charges de copropriété ;
- la taxe foncière ;
- les intérêts d'emprunt.
Puisqu'aucun plafond de revenus locatifs n'est imposé, vous êtes libre de développer votre activité comme vous le souhaitez, même si cela implique de supporter de nombreuses charges. Toutefois, les exigences en matière de gestion comptable et de déclaration fiscale sont beaucoup plus élevées.
Comment se fait le calcul de l’impôt pour la location meublée dans le régime micro-BIC ?
Grâce au principe d'abattement, le calcul de l'impôt pour une location meublée en micro-BIC se révèle globalement simplement. Dans un premier temps, tous les calculs se font en considérant la moitié des revenus générés. Il faudra ensuite appliquer un barème suivant la tranche d'imposition dans laquelle figure le total des revenus générés par l'activité de location. S'ajoutent ensuite les prélèvements sociaux (17,2 % en 2024).
Pour illustration, si un propriétaire perçoit 35 000 € de loyers par an pour son appartement meublé et opte pour le régime micro-BIC, il bénéficiera d'une déduction de 35 000 € / 2 = 17 500 €, sur ses recettes locatives brutes. L'impôt sur le revenu sera ensuite calculé selon le barème progressif. Pour une telle valeur, le taux marginal d'imposition (TMI) est de 11 %. Avec le régime micro-BIC, le propriétaire devra donc payer comme impôt (17 500 x 11 %) + (17 500 x 17,2 %) = 4 935 €.
Comment calculer le montant de l’impôt en régime réel ?
Le calcul de l'impôt s'avère plus complexe lorsque vous optez pour le régime réel. Dans un premier temps, plutôt qu'un abattement forfaitaire, une déduction des charges est faite. Les impôts seront alors déterminés sur la base du résultat obtenu.
En reprenant l'exemple du bien meublé mis en location et rapportant 35 000 € par an, on suppose des dépenses déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) d'un total de 20 000 €. Le montant imposable serait alors de 15 000 €. Ce montant se situe aussi dans la 2ème tranche du TMI. Par ailleurs, le taux appliqué pour les prélèvements sociaux demeure le même. Les impôts dus par le propriétaire au titre de l'année équivaudraient donc à un montant de : (15 000 x 11 %) + (15 000 x 17,2 %) = 4 230 €.
Comme vous pouvez le voir, le régime réel semble plus avantageux ici. Néanmoins, en fonction des charges annuelles ou encore des contraintes organisationnelles pour la gestion comptable, le régime du micro-BIC peut aussi s'avérer plus avantageux. Vous pouvez donc effectuer des analyses minutieuses sur votre situation avant de choisir votre régime d'imposition.
Les astuces pour mettre en place une optimisation fiscale
Afin d'optimiser votre situation fiscale, vous devez vous livrer à une analyse approfondie de votre situation personnelle pour déterminer le régime le plus avantageux. Si vous supportez des charges limitées, le régime micro-BIC simplifié peut constituer un choix judicieux. En revanche, lorsque les dépenses et l'amortissement du bien immobilier sont conséquents, le régime réel permettra une imposition amoindrie.
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