Les colocataires sont-ils solidaires de leurs dettes ?

Selon la législation en vigueur, deux possibilités distinctes s'offrent à vous pour contractualiser la colocation de votre logement. Vous pouvez ainsi choisir de signer un bail individuel avec chaque colocataire. Chacun de ces baux précise alors la chambre de l'habitation attribuée à titre privatif au colocataire désigné et définit les pièces partagées en communauté. Le loyer est déterminé pour chaque contrat individuel en fonction des caractéristiques de la partie privative louée. Mais vous pouvez aussi opter pour l'établissement d'un seul bail commun à l'ensemble des colocataires, dont les noms seront tous spécifiés dans la désignation des parties et qui seront tous signataires du document. La répartition effective de l'occupation du logement reste alors entièrement du ressort des colocataires. Le loyer fixé dans ce bail unique correspond à un montant global que se partagent les occupants du logement.

Si vous choisissez la formule de colocation à baux multiples, vous devez considérer que chaque bail est strictement indépendant dans un même logement. Chacun des colocataires n'est ainsi juridiquement engagé que pour le loyer et la part des charges et des réparations locatives qui lui incombent selon son bail propre. Pour vous protéger d'éventuels impayés, vous êtes cependant en droit d'exiger une caution solvable pour chaque colocataire. Son engagement se limite aux seules dettes du colocataire dont elle se porte garant. Au moment de l'état des lieux de sortie, vous ne pourrez retenir sur le dépôt de garantie de chaque colocataire que le montant des éventuelles détériorations constatées dans les parties privatives désignées dans son bail individuel. En cas de dégradations affectant des parties ou installations communes du logement, sachez qu'il est en effet légalement interdit de prévoir une responsabilité collective et solidaire de l'ensemble des occupants.

Dans une colocation régie par un bail unique, en l'absence de clause spécifique, le loyer est réputé divisible : il est alors partagé par l'ensemble des colocataires, chacun n'étant redevable que du règlement de sa fraction de loyer et de charges. En tant que bailleur, vous ne pouvez donc imposer de percevoir la totalité du loyer par le biais d'un seul moyen de paiement (un seul chèque ou un virement unique provenant d'un seul compte). De plus, en cas d'impayé de la part de l'un des occupants, il ne vous sera pas possible de réclamer aux autres colocataires le règlement des sommes dues. À défaut de clause de solidarité insérée dans le bail unique d'habitation, les colocataires et leur caution respective ne sont financièrement engagés que pour leur propre part. Enfin, si l'un des colocataires décide de quitter les lieux indépendamment des autres, il se trouve libéré du paiement des loyers dès la fin de son préavis. Le contrat se poursuit avec les colocataires restant dans le logement. Ceux-ci continuent à être débiteurs de l'intégralité du loyer fixé dans le bail d'habitation, auquel ils contribuent chacun selon une nouvelle quote-part en fonction de leur nombre.

Afin de vous assurer une protection financière optimale en tant que propriétaire bailleur, veillez à insérer une clause d'indivisibilité et de solidarité dans le contrat unique de colocation de votre logement. L'incidence de l'existence de cette disposition est double :

• Chaque colocataire, ainsi que sa caution, devient redevable de la totalité des dettes de la colocation. Si l'un d'eux vient à manquer à ses obligations, chacun des autres occupants s'engage à procéder au règlement des parts de loyers et de charges locatives impayées.
• Un colocataire qui donne congé demeure solidairement engagé, avec sa caution, en cas d'impayés par un des occupants restants, pendant une période maximale de 6 mois après son départ. Ce délai peut être cependant écourté dès lors qu'un nouvel arrivant le remplace dans la colocation.

Selon le type de bail que vous choisissez de contracter avec vos colocataires, les procédures de recouvrement des dettes locatives s'avèreront plus ou moins simples et rapides. L'existence d'une clause de solidarité entre colocataires, en vous procurant une garantie supplémentaire contre les risques d'impayés, peut être déterminante pour la rentabilité de votre investissement.