Vente d’une maison : faut-il fournir un diagnostic d'assainissement ?

Seul le propriétaire vendeur d’une maison équipée d’un système d’assainissement non collectif doit systématiquement satisfaire à cette obligation. Tous les logements non raccordés au réseau public sont concernés, qu’ils disposent d’une fosse toutes eaux, d’une fosse septique ou d’une micro-station d’épuration. Depuis le 1er janvier 2011, le vendeur doit intégrer l’état des installations d’assainissement non collectif au dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.

Et si votre maison est raccordée au tout-à-l’égout ?

Si vous relevez de l’assainissement collectif, le contrôle n’est pas en principe obligatoire pour vendre. Deux exceptions existent : 

• un arrêté municipal imposant au vendeur de faire contrôler le raccordement,
• ou un logement situé sur certains territoires d’Île-de-France.

Le rapport, établi par le service d’assainissement de la commune, doit alors dater d’au maximum 10 ans.

Ce diagnostic immobilier ne se commande pas auprès d’un diagnostiqueur de votre choix. Il est assuré par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de votre commune, et l’usager ne peut pas choisir un autre prestataire.

L’agent du SPANC vérifie l’existence de l’installation, son fonctionnement et son entretien, ainsi que les risques pour la santé ou l’environnement. Il contrôle le prétraitement en fosse puis les dispositifs de traitement, c’est-à-dire les filières d’épuration et d’évacuation. Préparez vos plans, rapports précédents et factures de travaux. Son rapport fait office de diagnostic d’assainissement non collectif et classe l’installation : conforme, non conforme avec risques ou non conforme sans risques. Pour suivre chaque étape, consultez notre article « Diagnostic assainissement : définition et obligations ».

En pratique, le coût du diagnostic d’assainissement varie d’une commune à l’autre et se situe généralement entre 100 et 300 €.

En l’absence de document en cours de validité lors de la signature de l’acte authentique, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Le notaire joue aussi un rôle de vigilance, puisque sa responsabilité peut être engagée s’il valide la vente sans ce diagnostic. L’acquéreur doit donc pouvoir disposer, avant d’acquérir le bien voire même avant la signature de la promesse de vente, du rapport de visite du SPANC précisant l’état de l’installation d’assainissement et les travaux à prévoir.

Si le rapport relève des anomalies et conclut à la non-conformité du système d’assainissement, la vente peut tout de même avoir lieu. Le vendeur peut faire les travaux à ses frais ou vendre en l’état après en avoir informé l’acquéreur, les travaux pouvant alors entrer dans la négociation financière. L’acquéreur dispose ensuite d’un an après l’acte de vente pour la mise en conformité.

En sa qualité de nouveau propriétaire du bien immobilier, l’acquéreur soumet au SPANC un projet de réhabilitation de son installation, ce service examinant les projets à réhabiliter puis l’exécution des travaux. Faites établir des devis avant de signer pour chiffrer la réhabilitation et ajuster votre offre. L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) peut, sous conditions, financer ces travaux.

Le diagnostic assainissement s’ajoute aux autres diagnostics immobiliers obligatoires du DDT, notamment le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb (construction antérieure à 1949), l’état relatif à l’amiante (permis délivré avant le 1er juillet 1997), les états des installations d’électricité et de gaz de plus de 15 ans, l’état des risques et, selon la zone, l’état relatif aux termites.

Sources : 

(1) : Service Public, Diagnostic immobilier : assainissement des eaux usées

(2) : Service Public, Assainissement des eaux usées domestiques

(3) : Service Public, Diagnostic immobilier : assainissement des eaux usées