Quels sont les événements susceptibles de modifier un contrat en viager ?

Quels sont les événements susceptibles de modifier un contrat en viager ?
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Dans une vente en viager, les aléas occupent une place importante. On peut donc se retrouver face à des situations qui obligent à mettre fin au contrat ou à le modifier du fait de l’acheteur ou du vendeur. Découvrez les solutions pour y faire face.

En cas de revente, les intérêts du débirentier sont préservés

Le cas de la revente du bien par le débirentier avant même le décès du crédirentier n’a rien d’exceptionnel puisqu’il concerne près d’un quart des ventes en viager. Lorsque le débirentier doit faire face à des problèmes financiers ou qu’il souhaite se tourner vers un autre bien immobilier, il a tout à fait le droit de revendre le bien qu’il a acheté en viager et n’est pas tenu de justifier d’un quelconque motif. Il n’a pas non plus pour obligation d’obtenir l’accord du crédirentier pour qui la revente ne change strictement rien, dans la mesure où le nouvel acquéreur est tenu de reprendre intégralement les conditions initiales du viager, inscrites dans l’acte de vente par le notaire.

Le versement de la rente se poursuit donc dans les mêmes conditions, à la même fréquence et pour le même montant. A cet égard, le paiement reste à la charge du premier acquéreur, à moins que le crédirentier n’ait accepté la substitution par le nouvel acquéreur. C’est une décision qui comporte un risque, étant donné que le crédirentier n’a aucune connaissance de la solvabilité du nouvel acquéreur de son bien.

Dans l’hypothèse où un litige interviendrait, le crédirentier se retourne vers l’acheteur initial, qui lui-même se retournera contre le nouvel acheteur. 

Conseil SeLoger

Si vous avez vendu votre logement en viager et que votre acquéreur a décidé de revendre le bien, vous ne pouvez vous y opposer. En revanche, veillez bien à recevoir copie exécutoire de l’acte une fois la revente établie, afin de préserver vos intérêts à tout moment.

En cas de décès de l’acheteur, les héritiers se chargent du viager

Bien que le cas soit peu fréquent, il peut arriver que l’acquéreur décède avant le vendeur. Dans ce cas, ce sont ses héritiers légaux (généralement ses enfants) qui héritent du viager. Cela signifie qu’ils sont, par défaut, tenus de reprendre le viager dans les mêmes conditions que l’acquéreur décédé. Ils devront ainsi se charger de verser la rente viagère, avec un montant et une fréquence identique, mais règleront également les charges et s’occuperont des travaux qui incombait à l’acheteur décédé.

Sachez que si l’acheteur décédé a souscrit à une assurance viager du type décès lors de son achat, c’est l’assurance qui couvrira tous les frais liés au viager. Enfin, si l’acheteur initial n’avait pas souscrit à une telle assurance et que les héritiers ne souhaitent pas prendre en charge le viager, ils ont également la possibilité de revendre le bien.

Bon à savoir

Pour le crédirentier, le décès de l’acheteur initial ne change rien aux termes du contrat. Seul le nom de son débiteur sera modifié, mais le montant de la rente et les conditions de versement définis au départ ne seront en aucun cas modifiés.

Le cas de la libération anticipée des lieux par le vendeur est irréversible

La plupart des viagers conclus sont des viagers dits « occupés », ce qui signifie que le vendeur demeure dans son logement et n’a généralement pas l’intention de le quitter jusqu’à son décès.

Par ailleurs, il est recommandé au vendeur de demander, au moment de la signature, l’insertion d’une clause dite « d’abandon de son droit d’usage et d’habitation exclusif », lui offrant la possibilité de quitter son logement à tout moment. Ainsi, si le vendeur souhaite vivre chez un membre de sa famille, s’installer en maison de retraite ou intégrer une maison médicalisée, rien ne l’en empêchera.

Cette clause entraine une majoration de la rente qui est définie dès le départ, et bien souvent, cette majoration est assortie d'un taux dégressif appliqué en fonction de la durée d’occupation.

Soyez tout de même prudent(e) en tant que vendeur, car la clause d’abandon est irréversible, ce qui signifie qu’une fois que vous aurez quitté les lieux, ce choix sera définitif et vous ne pourrez pas regagner votre logement. A moins que vous ne trouviez un accord avec l’acheteur, qui est généralement impatient de s’installer.

Les points clés à retenir

On distingue trois aléas qui peuvent mettre fin au contrat de viager de façon prématurée, du fait du vendeur ou de l’acheteur :

  1. en cas de revente du logement avant le décès du vendeur,
  2. en cas de décès prématuré de l’acheteur,
  3. le cas où le vendeur décide de quitter son logement.

Pour chacune de ces causes, des solutions sont prévues, et le viager demeure protecteur des intérêts de chacun.

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