Achat en viager : les 3 grosses erreurs à éviter

Le viager est un système, où un acquéreur (débirentier) devient propriétaire d’un bien immobilier, en contrepartie d’un capital (le « bouquet ») et d’une rente versée au vendeur (crédirentier) jusqu’au décès de ce dernier. Généralement, le bouquet représente entre 20 et 30 % de la valeur totale du bien. La rente viagère est ensuite versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement au crédirentier. Nous pouvons distinguer deux types de viager : le viager libre et le viager occupé. Dans le premier cas, le débirentier peut disposer librement du logement dès la conclusion de la vente. Il a la possibilité de l’occuper ou le louer, sans devoir attendre le décès du vendeur. Dans le second cas, le vendeur cède son logement, mais conserve l’usufruit ou le droit d’usage de ce dernier. Pour compenser l’impossibilité pour l’acquéreur d’occuper le bien, le viager occupé permet à l’acheteur de bénéficier d’une décote d’occupation appliquée au prix de vente. Elle est comprise entre 25 et 50 %, en fonction de l’âge et du sexe du vendeur. Pour acheter en viager, la date du décès du vendeur doit être imprévisible. Si l’acheteur a connaissance d’une maladie grave dont souffre le vendeur, la vente ne peut pas être conclue. Si le décès du vendeur survient dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, il est considéré comme prévisible par la loi, ce qui rend la vente caduque.

Le viager, qu’il soit libre ou occupé, est en quelque sorte un pari sur la date de décès du crédirentier. L’acheteur peut donc acquérir le bien à un montant moins élevé que sa valeur réelle, si le décès du vendeur intervient rapidement. Dans le cas contraire, l’opération sera peut-être une mauvaise affaire. Ce type de transaction comporte des risques, si l’espérance de vie du vendeur est sous-estimée. Il est donc essentiel de trouver un équilibre entre la valeur du bien et la répartition du bouquet et de la rente viagère. Le montant de la rente, fixé dans l’acte de vente, est estimé en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, de la valeur du bien immobilier, des loyers que le vendeur pourrait percevoir si le logement était loué, du type de viager (libre ou occupé) et du montant du bouquet. Si aucun bouquet n’a été versé, le montant de la rente sera plus élevé. Pour bien estimer le bouquet, il est important de prendre en compte l’âge du vendeur et le dynamisme du marché local immobilier. Si des prix de vente à la hausse peuvent rendre l’opération rentable, un marché à la baisse risque au contraire de compromettre la viabilité financière de l’investissement. Une évaluation incorrecte du bouquet peut déséquilibrer la transaction et rendre l'opération financièrement défavorable pour l'acheteur.  

Une fois le bien acheté, la répartition des charges entre le débirentier et le crédirentier varie selon le type de viager. Avec un viager libre, toutes les charges (énergie, taxes et impôts locaux), l’entretien courant et les réparations sont pris en charge par l’acheteur. S’il s’agit d’un viager occupé avec usufruit, le vendeur prend en charge les réparations et l’entretien courant (sauf s'il libère le bien), les impôts locaux, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et les factures énergétiques. Les grosses réparations sont supportées par l’acheteur. S’il s’agit d’un viager occupé avec droit d’usage, la taxe foncière et la TEOM sont imputées à l'acheteur, tandis que les travaux sont répartis selon les indications mentionnées dans l’acte de vente. Vous l’aurez compris, la majorité des travaux sont à la charge de l’acheteur, peu importe le type de viager. La note risque donc de s’avérer salée, si les travaux nécessaires se multiplient. Il est essentiel de bien estimer l’état du bien avant de vous lancer, d’autant plus que le vendeur peut avoir des besoins futurs – notamment en matière de santé –, qui nécessitent parfois des travaux d'adaptation du logement. Pour ne pas compromettre la viabilité financière de l’opération, ne négligez pas non plus les impôts locaux et les charges de copropriété.

Dans le cadre d’un achat en viager, il est impératif de bien lire toutes les clauses intégrées au contrat. Le viager est un contrat complexe, nécessitant une rédaction rigoureuse pour éviter les litiges futurs avec le vendeur ou ses héritiers, notamment en cas de décès prématuré. Il est essentiel de faire appel à un notaire pour rédiger l'acte de vente et vous assurer que toutes les clauses sont clairement définies. Cela est indispensable pour garantir la sécurité juridique de l'opération. Parmi les clauses les plus communes, nous pouvons citer la clause résolutoire, permettant au vendeur d’être protégé, en cas de non-paiement de la rente viagère, la clause de rachat, protégeant l’acheteur qui se libère de l’obligation de verser la rente, ou encore la clause de révision des rentes. Cette dernière est primordiale dans la mesure où les rentes versées au crédirentier peuvent être impactées par l'inflation. Pour éviter les déséquilibres financiers et rendre l'opération moins rentable pour l'acheteur, il est recommandé de préciser les modalités de révision des rentes, notamment en fonction de l'indice des prix à la consommation.