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Comment est fixé le prix d’un viager ?

Comment est fixé le prix d’un viager ?

Si le viager est un mode de transaction immobilière connu de tous, son fonctionnement l’est beaucoup moins. Montant du bouquet, calcul de la rente viagère… comment est déterminé le prix d’un viager ?

Achat en viager : le bouquet peut représenter jusqu’à 40 % du prix de vente

Pour fixer le prix d’un viager, il faut, dans un premier temps, déterminer la valeur du logement au plus près du prix du marché. Comme pour une vente immobilière « classique », cette valeur dépend de certains critères, comme la superficie, l’implantation et l’état du bien immobilier. Une fois la valeur de marché du logement connue, il est possible de déterminer le bouquet (somme d’argent versée comptant) et la rente (« loyer » généralement versé chaque mois) que devra verser l’acheteur pour acquérir le bien. Non obligatoire dans le cadre d'un viager, le bouquet correspond à une fraction du prix de marché du bien immobilier : une décote d’occupation est appliquée à la valeur du logement en cas de viager occupé. Le bouquet est versé par l’acquéreur (débirentier) au vendeur (ou crédirentier), le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Fixé librement par le vendeur, le montant du bouquet représente généralement entre 10 et 40 % de la valeur du bien immobilier vendu en viager. 

Le bouquet : obligatoire ou non ?

Dans le cadre d’un viager, le bouquet n’est pas obligatoire : si le vendeur n’en demande pas, la rente versée par l’acheteur sera plus élevée.

Comment est calculée la rente viagère ?

Une fois le bouquet déterminé, son montant est inscrit dans le contrat de vente : le solde du prix de vente doit être converti en rente viagère, qui sera payée par l’acheteur pendant la durée du viager. Cette rente est fixée selon l’évaluation de la valeur du bien immobilier, le montant du bouquet, l’âge du vendeur et son espérance de vie et le type de viager (occupé ou libre). En cas de viager occupé, il faut aussi lui appliquer une décote pour tenir compte de la valeur de la jouissance ou du droit d’usage et d’habitation que se garde le vendeur sur le bien vendu. L’impact de l’âge du vendeur sur le montant de la rente est calculé grâce à l’utilisation de tables de mortalité, établis par l'Insee et les compagnies d'assurance, qui estiment la durée de vie restante de la personne. Précisons que la rente peut être versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Par ailleurs, le contrat de viager prévoit l'indexation de la rente sur l'indice des prix à la consommation. En cas d’inflation, le montant de la rente pourra donc être augmenté. En achetant en viager, il est donc possible de payer un prix supérieur ou inférieur à la valeur réelle du bien.

Méthode de calcul de la rente d'un viager libre

Valeur du bien 300 000 €
Bouquet souhaité par le vendeur 120 000 €
Valeur résiduelle du bien 180 000 €
Age du vendeur 80 ans
Espérance de vie du vendeur (selon l'INSEE) 8,33 ans
Rente annuelle (valeur résiduelle/espérance de vie) 21 609 €
Rente mensuelle 1 800,75 €

Viager libre : une rente plus élevée ?

Le montant de la rente est plus élevé pour un viager libre car la valeur marchande du bien ne subit pas de décote d'occupation.

Calcul du prix d'un viager sans rente

Moins répandu que le viager classique, le viager sans rente peut être une opération intéressante financièrement. C’est un type de viager dont l’unique coût pour l’acquéreur est le bouquet. Le risque de longévité du vendeur (ou crédirentier) est limité pour l’acquéreur (débirentier) en raison de l’absence de rente viagère : le prix de vente final du logement n’est donc pas inconnu, comme c’est le cas dans le cadre d’un viager classique. Le prix d’un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH), calculée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier. Comme pour un viager classique, l'acheteur ne devient propriétaire du bien qu’au moment du décès du vendeur. Précisons que le viager sans rente offre la possibilité pour l'acheteur d'hypothéquer le bien pour emprunter et financer son achat.

Bon à savoir

Si l’acheteur ne paie pas la rente, le contrat permet généralement au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues, à l'exception du bouquet, qui doit être restitué à l’acheteur.

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