Se composant d’un bouquet et d’une rente, le viager est une transaction immobilière au fonctionnement spécifique. Le prix d’un bien vendu en viager peut donc être complexe à fixer, d'autant plus qu'une décote est appliquée si le viager est occupé. On vous explique.
Qu’est-ce qu’un viager occupé ?
Nous pouvons distinguer deux types de viager : le viager libre et le viager occupé.
Le viager libre permet à l’acheteur, appelé débirentier, de disposer librement du bien immobilier dès la conclusion de la vente. Autrement dit, il a la possibilité d’occuper l’habitation ou de la louer, sans attendre le décès du vendeur, appelé crédirentier.
De son côté, le viager occupé, qui est le plus courant, ne permet pas à l’acquéreur de disposer librement du logement. Le vendeur conserve l’usufruit ou le droit d’usage de ce dernier :
- l'usufruit permet au vendeur de continuer à vivre dans le logement ou de le louer ;
- le droit d'usage lui permet de vivre dans le logement mais pas de le louer.
Qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé, le mode de paiement diffère sensiblement d’une transaction immobilière classique. En effet, dans le cadre d’un viager, l’acheteur devient propriétaire d’une habitation contre le versement d’un capital (le bouquet) et d’une rente versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement au propriétaire-vendeur jusqu’à son décès, qui doit être imprévisible.
Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte authentique, la vente en viager n’est pas valable.
Viager occupé : une décote d’occupation est appliquée
Dans le cadre d’un viager, le versement d’un bouquet est facultatif. Si bouquet il y a, son montant est librement fixé par le vendeur et l’acquéreur. Le montant du bouquet représente entre 20 et 30 % de la valeur du bien immobilier. En général, plus le vendeur est âgé, moins le montant du bouquet est élevé.
Le montant de la rente est fixé dans l’acte de vente. Il tient compte de l’âge du vendeur, de son espérance de vie, de la valeur vénale du logement, estimée par un notaire ou un professionnel de l’immobilier, et du montant des loyers que le vendeur pourrait percevoir si le bien était loué.
Le montant du bouquet a également un impact. Si aucun bouquet n’a été versé, le montant de la rente sera sensiblement plus élevé. S’il s’agit d’un viager occupé, une décote d’occupation est appliquée à la valeur de marché du bien pour compenser la privation du droit d’usage et d’habitation (DUH) conservé par le vendeur. Cette décote varie entre 25 et 50 %, selon l’âge et le sexe du vendeur.
Si le vendeur conserve l’usufruit du bien, la décote d’occupation est plus importante que pour un viager occupé avec DUH. Le calcul étant complexe, il doit être réalisé par un professionnel, comme un notaire.
Comment sont réparties les charges dans un viager occupé ?
Si le bien immobilier est vendu en viager occupé avec usufruit, le vendeur (crédirentier) garde à sa charge les réparations et l’entretien courant, sauf s'il libère totalement la maison ou l’appartement, ou que l’acte de vente précise le contraire. Le vendeur a également à sa charge la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et les factures énergétiques.
De son côté, l’acquéreur (débirentier) doit payer pour les grosses réparations nécessaires dans la maison ou l’appartement : voûtes, rétablissement des poutres, toiture, mur de soutènement, clôture entière, etc.
S’il s’agit d’un viager occupé avec droit d’usage, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) sont également prises en charge par l'acquéreur, sauf si l'acte de vente authentique indique le contraire. En ce qui concerne le reste des charges et des travaux, la répartition se fait selon les indications mentionnées dans l’acte de vente.
Avec un viager libre, toutes les charges, l’entretien courant et les réparations sont payés par l’acheteur.
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