A Dunkerque, le prix immobilier s'envole : +10 % en 1 an !

Dans la Cité de Jean Bart, les logements restent abordables (1 810 €/m²) mais leurs prix augmentent sensiblement (+10,4 % sur 1 an). Quels sont les biens immobiliers les plus prisés ? Quels sont les secteurs de Dunkerque les plus recherchés ?

Dunkerque : un marché immobilier en bonne santé dans les Hauts-de-France

Le marché immobilier résidentiel dunkerquois affiche un dynamisme remarquable. S’ils restent élevés, les stocks de biens immobiliers tendent à diminuer. « Je constate actuellement une diminution du volume des biens à la vente mais aussi une hausse du nombre de transactions et de mandats d’exclusivité » indique Yvan Saint-Maxent, directeur de l’agence ERA « Agence de la Mer » à Dunkerque, qui confirme la bonne santé du marché dunkerquois. En effet, il peut être utile de rappeler que dans l’immobilier, l’évolution des prix est intimement liée au rapport offre/demande. En clair, s’il y a moins de vendeurs que d’acheteurs sur le marché immobilier, les prix des logements vont – mécaniquement – monter. En revanche, si l’offre dépasse la demande, le prix de l’immobilier aura tendance à baisser. CQFD. Cette baisse des stocks de biens à vendre à Dunkerque s’explique en partie par le fait qu’immobilièrement parlant, les deux dernières années (une suractivité en 2017 suivie d’un léger ralentissement du marché en 2018) ont été exceptionnelles. « Au cours de cette période, nous avons enregistré un gros volume de transactions ».

Prix moyen d'une maison à Dunkerque dans les hauts-de-France

Bon à savoir

  • Le budget moyen consacré à l’achat d’une maison est de 216 405 €.
  • Pour un appartement, le prix moyen atteint 155 000 €.

Négocier le prix d'un appartement devient très compliqué !

Sur le marché immobilier dunkerquois, le rapport de force entre vendeurs et acquéreurs s’est manifestement rééquilibré. Le marché s’est par conséquent tendu et la marge de négociation s’en est trouvée réduite. Dans le Nord-Pas-de-Calais, selon les données recueillies par le baromètre LPI-SeLoger, la marge de négociation moyenne pour une maison atteint actuellement 5,4 % du prix indiqué dans l’annonce et elle tombe à 3,3 % s’il s’agit d’un appartement. « Les acheteurs tentent encore de négocier » explique Yvan Saint-Maxent, « mais puisqu’il y a moins de biens qu’auparavant, le marché s’est tendu et les vendeurs ont repris la main ».

Parole d'expert

  • Pour un studio dans l'hyper-centre de Dunkerque, le ticket d'entrée moyen se situe entre 45 000 et 50 000 €.
  • Pour un 2/3 pièces de 60 m², le prix pourra varier entre 80 000 et 100 000 €.
  • Pour une maison (3 chambres /jardin/garage), comptez entre 140 000 et 160 000 €.

Prix immobilier : entre 1 300 €/m² et moins de 2 000 €/m²

Dans l’ancien, le niveau des prix immobiliers reste très raisonnable. « Au global, tous logements confondus, le prix au mètre carré à Dunkerque tournent autour de 1 800 €/m² » précise Yvan Saint-Maxent. Le marché immobilier dunkerquois présente toutefois des disparités relativement marquées selon les quartiers « À Malo-les-Bains, pour un bien sans travaux à prévoir, la moyenne atteint 2 000 € du m², voire plus sur le front de mer, alors qu’à Coudekerque, une commune toute proche, on tombe à 1 300 € ». Si la proximité des commerces les rend attractifs, les logements situés dans l’hyper-centre dunkerquois présentent toutefois certains inconvénients : un parc immobilier vieillissant, pas d’ascenseur, etc. En conséquence de quoi, les appartements centraux vont davantage intéresser les primo-accédants que les seniors. Ces derniers, s’ils disposent d’un pouvoir d’achat suffisant, auront alors plutôt tendance à prospecter du côté de Malo-les-Bains, à proximité de la Mer du Nord.

Chiffre clés

  • À Dunkerque, la moyenne dans l’immobilier ancien est de 1 810 €/m².

Une (très !) forte demande sur le quartier de Malo-les-Bains

Les Malouines, ces superbes maisons du quartier résidentiel et balnéaire de Malo-les-Bains, sont toujours très recherchées et  si un bien offre une vue sur la mer, son prix va grimper ! « S’ils en ont les moyens, mes clients font figurer Malo-les-Bains puis Rosendaël en première et deuxième place dans leur liste de souhaits » précise Yvan Saint-Maxent. Alors qu’en termes de délais de vente, Dunkerque se situe dans la moyenne nationale, à savoir 90 jours, dans les secteurs de Malo-les-Bains et de Rosendaël, un bien qui aura été bien entretenu et dont le prix sera cohérent avec le marché local pourra trouver preneur en quinze jours, « voire en une semaine ». En revanche, de nombreux sites leur permettant d’estimer - en ligne - le prix d’un appartement ou d’une maison, les acheteurs bouderont un bien s'il a été surestimé par son propriétaire. « Mes clients sont exigeants. Même si le marché est tendu, ils préfèrent prendre leur temps et comparer ».

Bon à savoir

  • Sa fameuse digue est au quartier de Malo-les-Bains ce que « les Planches » sont à Deauville, en Normandie.
  • La plage de Malo-les-Bains est surnommée la Reine des Plages du Nord.

Combien devez-vous gagner pour acheter un appartement à Dunkerque ?

  • Prix du bien immobilier (hors frais de notaire et d'agence) : 136 474 € (surface moyenne (*) d'un logement ancien en région Nord-Pas-de-Calais x prix au m²) 
  • Montant total de l'acquisition (frais de notaire et d'agence inclus) : 156 248 €
  • Mensualité du crédit sur 20 ans : 805 € (au taux de 1,59 %)
  • Revenu minimal : environ 2 415 € par mois.

(*) En région Nord-Pas-de-Calais, dans l’ancien, la surface habitable moyenne est de 75,4 m².

Bon à savoir

  • Sur le marché des maisons, la demande progresse de 6,6 % alors que l'offre en logements recule de 19 %.
  • Le délai de transaction (qui sépare la publication de l'annonce sur SeLoger de son retrait) baisse de 52 %

Saint-Pol-sur-Mer, Coudekerque et Petite-Synthe font le plein d’acquéreurs

Malo-les-Bains, Rosendaël et Leffrinckoucke sont des quartiers très prisés mais d’autres choix – moins coûteux - s’offrent aux acquéreurs. Très proches de Dunkerque, les communes de Saint-Pol-sur-Mer, de Coudekerque, de Grande-Synthe et de Petite-Synthe recèlent de belles opportunités. « Si l’on est prêt à s’éloigner un peu de Dunkerque afin d’acquérir un pavillon, Téteghem est également une bonne alternative » souligne Yvan Saint-Maxent. Un emplacement qui ravira les acquéreurs s’ils souhaitent avoir un pied à la mer et l’autre à la campagne.

Combien ça coûte d'acheter près de Dunkerque ?

Commune Prix au m²
Saint-Pol-sur-Mer 1 318 €
Fort-Mardyck 1 566 €
Cappelle-la-Grande 1 354 €
Grande-Synthe 1 544 €
Coudekerque 1 545 €

Focus sur Bray-Dunes

  • Dans la commune de Bray-Dunes, à 20 minutes en voiture de Dunkerque, un studio de 40 m² avec vue sur mer coûte entre 100 000 et 120 000 €.
  • S’il donne sur la Mer du Nord, son prix oscillera entre 150 000 et 170 000 €.
  • Ce sont nos voisins belges qui tirent le marché à Bray-Dunes. Sur le front de mer, les prix varient entre 3 000 et 5 000 €/m².