Le printemps est là ! Enfin… presque. À l’image de la météo, dans le monde de l’immobilier, il y a des éclaircies au niveau du taux d’intérêt et des crédits, et le thermomètre des prix s’adoucit. Une accalmie après la “tempête” immobilière qui a touché tous les Français depuis plus d’un an. Mais un marché toujours moins tonique que la période avant Covid. Les équipes data science SeLoger et Meilleurs Agents ont étudié ce premier trimestre pour prédire les mois qui arrivent. Sans boule de cristal, avec de vrais chiffres et une étude SeLoger* menée auprès des Français.
Les acheteurs sont dans l’attentisme malgré des prix en baisse
On pourrait résumer le marché ainsi : c’est le serpent qui se mord la queue.
53 % des acquéreurs pensent que ce n’est toujours pas le bon moment de se lancer dans un projet d’achat immobilier. Et chez ces mêmes acquéreurs, 61 % le pensent à cause des prix encore trop élevés. Pourtant, même si c’est de manière moins exponentielle, les prix sont toujours à la baisse sauf exceptions (-0,1 % pour toute la France). On sent un véritable attentisme du côté des acquéreurs qui subissent, entre autres, l’hégémonie du taux d’intérêt encore trop élevé.
En parallèle, 54 % des vendeurs estiment que ce n’est pas le bon moment pour vendre un bien à cause des négociations qui retardent les transactions. Là où avant certains biens se vendaient dans l’heure et sans chipoter. Cette tendance qui s’est inversée refroidit ces mêmes vendeurs qui ont peur, à la suite de leur vente, de ne plus trouver un logement qu’ils considèrent convenable.
Elle était belle l’époque où les offres partaient au prix en 24 heures max. Bon et bien aujourd’hui, ce sont 92% des acquéreurs qui négocient. Côté vendeurs, 48% d’entre eux acceptent de négocier car ils craignent de mettre du temps à vendre. 43% sont prêts à revoir leur prix à la baisse dans les trois prochains mois si le bien n’est pas encore vendu. Pour 39 % d’entre eux, c’est niet !
Focus sur 11 plus grandes villes de France
Les fluctuations (prix, crédit, taux) liés au marché immobilier ne touchent pas toute la France de la même manière. Et même si certaines villes se portent mieux qu’en 2023, il n’empêche que la dynamique baissière persiste.
Les villes dont les prix sont à la hausse
Depuis un an, les prix de l’immobilier à Nice et à Montpellier augmentent. Oui, vous avez bien lu ! Respectivement de 3 % et 2,3 %. En mars 2024, le prix moyen du m2 est de 5 130 € à Nice tandis qu’à Montpellier, il atteint les 3 693 €. Toutefois, ce n’est pas de bonne augure puisqu’à Montpellier, les délais de vente ont augmenté de neuf jours… à trois mois. De quoi laisser filer les coups cœur pour les vendeurs qui souhaitent racheter.
À Marseille et à Rennes, on note également une remontada mais plutôt minime en ce début d’année. La cité Phocéenne était de -0,8 % depuis un an, et enregistre une légère hausse de +0,5 % au premier trimestre 2024. Du côté de Rennes, les prix ont subi une hausse de +0,1 % (-3,1 % depuis un an).
Les villes dont les prix continuent de baisser
La palme revient à Bordeaux qui poursuit une chute des prix exceptionnels depuis un an (-6,9 %) avec -2,5 % sur ce premier trimestre 2024. Par ailleurs, cette baisse des prix rallonge les délais de vente. Alors qu’ils étaient déjà de 92 jours, ils ont pris +18 jours ces trois derniers mois. Et cette augmentation des délais de vente risque de tirer davantage les prix vers le bas.
À Strasbourg, la décrue se calme. La baisse est de -2,2% ces trois derniers mois contre -2,3 % en 2023. Les biens sont légèrement plus négociés puisque les délais de vente ont pris +4 jours. Tout comme à Paris où la chute des prix s'amoindrit affichant une baisse de -1,8 % contre -1,5 % au premier trimestre 2023. Mais la capitale enregistre une baisse hallucinante de -7,3 % depuis un an, ce qui a permis de passer la barre symbolique des 10 000 euros. Malgré tout, les biens immobiliers se vendent rapidement.
Enfin, du côté de Nantes, ce sont les montagnes russes émotionnelles. Alors que les prix étaient en hausse en début d’année 2023 (+0,2 %), dès avril, ils ont dégringolé de -5,8 % jusqu’en novembre. Ainsi, ce premier trimestre affiche une tendance à la baisse de -0,8 %.
Les villes qui profitent d’une accalmie au premier trimestre 2024
Dans certaines villes de France, les vendeurs voient (en quelque sorte) la lumière au bout du tunnel. C’est le cas à Lyon (-1,1% contre -3,2 % en 2023), Lille (-0,9 % contre 1,2 % en 2023) et Toulouse (-0,8 % contre -1,2 % en 2023).
Si le cycle baissier commence à se stabiliser dans les grandes villes, depuis six mois ce sont les zones rurales qui commencent à voir leurs prix entamer un cycle baissier.
Taux et production de crédit : retour vers du mieux ?
Jusqu’au premier semestre 2022, les Français pouvaient emprunter à un taux d’environ 1,1 %. Puis, inflation oblige, la Banque Centrale Européenne (BCE) a augmenté le taux d’intérêt (ou TAEG) qui fixe le taux maximal que les banques peuvent prêter. Du coup, le taux d’usure augmente et là c’est l’engrenage :
- les crédits immobiliers coûtent plus chers ;
- l’endettement maximal des ménages est plus vite atteint ce qui fait baisser leur pouvoir d’achat ;
- les conditions d'acceptation des dossiers se sont durcies ;
- les marges des banques se sont affaiblies du fait du retard dans l’adaptation du taux d’usure.
Et les répercussions sont bien visibles puisque la production de crédit à chuté de -66 % depuis juin 2022 selon la BCE. On ne peut que comprendre les 52 % des acquéreurs inquiets quant à l’obtention d’un prêt immobilier.
Le dépôt des dossiers augmente depuis fin 2023
Entre mars 2023 et mars 2024, selon le site Meilleurs Taux, les dépôts de demande de crédit ont baissé de -35 %. Mais le début d’année s’annonce sous de meilleurs auspices. Toujours d’après Meilleurs Taux, les banques ont enregistré 30 511 dossiers de demande de crédit en février 2024 soit une augmentation de +30 % depuis octobre 2023.
Une baisse des taux peu significative… mais l’orage serait passé
Il faut se rendre à l'évidence, des taux à moins de 2% ce n’est pas près de revenir. Mais après avoir atteint 5 % en juillet 2023 - pour les crédits de plus de 20 ans -, il semblerait que le pic ait été atteint en décembre 2023 avec un taux moyen de 4,35 % selon Empruntis. Depuis, une légère baisse s’opère puisqu’on enregistre des taux à 4 %.
Est-ce que les Français ont encore envie d’acheter ?
La hausse des taux en a refroidi plus d’un. C’est pourquoi sur les 53 % des acquéreurs qui pensent que ce n’est pas le bon moment pour acheter, 77 % d’entre eux estiment que les taux sont trop élevés. Et plus globalement, 88 % des Français qui souhaitent acheter pensent la même chose et c’est encore plus fort chez les primo-accédants et ceux qui ont un apport inférieur à 20 % (93 %).
Alors, on achète ou pas ?
On a pu voir que les Français étaient encore réticents à acheter, ne souhaitant pas subir le niveau élevé des taux. Toutefois, ils baissent tout comme le prix des biens qui sont négociables plus facilement qu’avant. Un certain équilibre se met en place. Finalement, le marché revient entre les mains des acquéreurs qui pourront toujours à terme renégocier à la baisse le taux de leur crédit. C’est d’ailleurs ce que prévoient de faire les 82 % d’acquéreurs que nous avons interrogés. Alors si vous voyez de belles opportunités et que toutes les étoiles sont alignées, c’est le moment d’y aller !
*Sondage OpinionWay pour SeLoger mené du 23 février au 5 mars 2024 sur un échantillon composé d'intentionnistes acquéreurs (648), de vendeurs (273) ou de locataires (276) âgés de 18 ans ou plus et représentatifs de la cible étudiée.
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