Les critères d’obtention d'un prêt immobilier sont de plus en plus stricts. En plus d’avoir un emploi et une situation financière stables, les banques imposent également à l’emprunteur d'avoir un apport personnel minimum pour l’achat d’un bien immobilier. À quoi sert vraiment un apport personnel et quel est le montant minimum dont il faut disposer ? Explications.
Pourquoi les banques exigent un apport pour emprunter ?
Un apport personnel est une épargne qu’une personne a réussi à se constituer dans le but de concrétiser un projet immobilier. Cette somme est exprimée en pourcentage de la valeur du bien. Elle peut se composer de plusieurs ressources, telles qu'un héritage, une donation, des plans d'épargne (livret A, PEL, CEL, LLDS...), des solutions de placements financiers, une épargne salariale, un prêt action logement…
Un prêt immobilier représente une très grosse somme qui se rembourse sur 15 à 25 ans, en moyenne. Durant cette période d’emprunt, de nombreux aléas peuvent survenir dans la vie de l’emprunteur, entraînant des difficultés de paiement (perte d’emploi, maladie, accident…).
C’est en partie pour cela que les banques veulent limiter au maximum les risques de perte financière en demandant un apport minimum et un profil financier stable. Un bon apport va alors rassurer l’organisme prêteur, car le fait d’avoir volontairement mis de l’argent de côté signifie que vous êtes capable de faire face à des échéances sur une très longue période.
En fonction du montant dont vous disposez, la banque sera plus encline à accepter le prêt, et à vous proposer des taux d’intérêt intéressants. Plus la somme est élevée, et plus vous êtes en position de force pour négocier les taux ainsi que les autres dépenses annexes (assurance emprunteur, frais de dossier, conditions de remboursement anticipé…).
Quel apport minimum une banque demande-t-elle pour l’achat d’un bien immobilier ?
Puisqu’un apport personnel n'est pas obligatoire légalement, les banques et organismes de crédit sont libres de fixer leur propre taux pour la souscription d’un prêt immobilier.
L’apport varie donc en fonction de chaque établissement, ainsi que du montant total à emprunter. La tendance du marché de l’immobilier et le contexte économique du moment sont aussi des facteurs qui entrent en compte.
De manière générale, on considère que le taux d’un apport standard doit être au moins égal à la globalité de tous les frais annexes liés à l’acquisition. En sachant que les frais de notaire peuvent, à eux seuls, s’élever à entre 7 % et 8 % du prix d’un bien ancien, et entre 2 % et 3 % du prix d’un bien neuf. À cela, viennent s’ajouter les frais de garantie, les frais de dossier de la banque, les frais d’agence immobilière...
Par conséquent, pour évaluer le montant minimal à apporter, il vous suffit de calculer tous les frais annexes du crédit. On estime alors que le taux standard d’un apport personnel doit se trouver entre 10 % et 20 % du prix du bien que vous désirez acquérir.
Il est également important de savoir que les banques ne financent que très rarement les frais annexes d’acquisition. La raison à cela est que si l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité d’honorer les mensualités de son prêt, la banque va saisir le bien, le revendre et se rembourser. Comme les frais annexes ne sont pas compris dans le prix de revente, la banque perdrait de l’argent si elle les avait financés.
Actuellement, et compte tenu des taux d'intérêt élevés et du marché immobilier, un apport personnel plus important, jusqu'à 30 % du prix d'achat du bien, permettrait de réduire le capital à emprunter et d'obtenir des conditions de prêt optimales.
Peut-on emprunter sans apport pour acheter un bien immobilier ?
Heureusement, l’apport personnel ne représente pas le seul facteur d’obtention d’un prêt immobilier. Les établissements prêteurs vont également étudier de très près votre stabilité financière et professionnelle, ainsi que votre taux d’endettement. Plus votre apport est faible et plus la banque va demander un dossier solide.
Théoriquement, il est possible d’emprunter sans apport car aucune loi n’est établie à ce sujet. Néanmoins, les banques n'octroient que très rarement un prêt immobilier dans ces conditions.
Certains profils peuvent être exemptés d’apport personnel. C’est le cas, par exemple, des jeunes actifs primo-accédants qui n’ont pas eu le temps d’épargner, et qui désirent acquérir leur résidence principale. Leur jeune âge leur permet d'emprunter sur une période plus longue (au moins 20 ans) et il est probable que leur situation professionnelle évolue dans le temps, ce qui représente un point positif pour une banque.
En l’absence d'apport, les banques financent les frais annexes d’acquisition en plus du montant du bien. C’est ce que l’on appelle un prêt immobilier 110 %.
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