Baromètre de mai : un marché immobilier en demi-teinte

Blandine Rochelle
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Alors que les taux immobiliers affichent une tendance baissière et que les conditions d’octroi de crédits ont été assouplies, il semble que le marché immobilier soit encore poussif. Malgré la saison printanière qui, habituellement, amorce un regain de dynamisme, on ne relève pas actuellement de hausse des prix notoire, et les acquéreurs affichent un regain encore fragile.

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C'est à Toulouse que le délai de vente s'est le plus raccourci au 1er mai 2024, passant de 86 à 83 jours. © FredP - Adobe Stock
C'est à Toulouse que le délai de vente s'est le plus raccourci au 1er mai 2024, passant de 86 à 83 jours. © FredP - Adobe Stock
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Les prix immobiliers peinent à remonter

Habituellement, le printemps est généralement synonyme de dynamisme sur le marché immobilier, et il s’agit d’une période durant laquelle les prix immobiliers ont tendance à augmenter du fait d’une demande accrue. Or, cette année, il semble que le printemps entraîne un dynamisme poussif, qui ne présage pas encore d’une hausse des prix immobiliers marquée. On peut cependant souligner un début d’arrêt de la tendance baissière, qui s’observe notamment à Paris. Dans la capitale, les prix ont diminué de seulement -0,3 % au 1er mai 2024, alors qu'ils ont baissé de -0,6 % en un an. Mais Paris n’est pas la seule concernée par cette légère accalmie, puisque d’autres villes affichent une tendance similaire :

  • Montpellier avec -0,2 %.
  • Lille avec -0,7 %.
  • Nantes dont les prix ont baissé de -0,8 % depuis le dernier baromètre après une chute de -9,5 % sur les 12 derniers mois.
  • Toulouse affiche quant à elle, une « hausse » toute relative de ses prix immobiliers de +0,1 %.

D’autres villes, en revanche, semblent s’embourber dans la diminution des prix, à l’instar de Strasbourg (-1 %), et de Lyon, dont les prix ont diminué de -1 % en un mois seulement, portant à -2,6 % la baisse enregistrée depuis le début de l’année.

Aux antipodes de ces tendances, certaines métropoles arborent des prix en hausse, comme Nice (+0,6 %), Bordeaux (+0,6 %), Marseille (+0,7 %) et Rennes (+1 %).

Le volume de transactions est estimé à environ 800 000 pour l’année 2024.

Une demande légèrement plus dynamique

Si les prix immobiliers ne sont pas encore tout à fait dignes d’un printemps, la demande, en revanche, est bel et bien présente. En effet, dans 7 des 11 plus grandes villes de France, les délais moyens de vente ont diminué. Cette demande a été particulièrement favorable à Toulouse où le délai de vente a le plus réduit au 1er mai 2024, passant à 83 jours en moyenne contre 86 jours il y a un mois. Dans la capitale, le délai de vente a perdu 2 jours, tout comme à Lyon, Nice, Nantes, Lille et Bordeaux.

En revanche, bien que le délai de vente ait amorcé une diminution en ce printemps 2024, il n’en est pas à son niveau de 2023, et il a globalement été allongé de 17 jours dans l’ensemble des grandes métropoles françaises. Certaines ont même vu ces délais de vente s’étendre davantage, comme à Toulouse où il faut prévoir 19 jours de plus pour vendre en mai 2024 par rapport à mai 2023, à Montpellier et à Bordeaux où il faut prévoir 20 jours de plus.

En effet, les taux immobiliers trop élevés ont écarté un grand nombre de porteurs de projets du marché immobilier, ce qui entraîne une baisse drastique du volume d’acquéreurs en face de chaque vendeur d’un logement. Par conséquent, malgré les récentes annonces de la Banque Centrale Européenne, il va falloir attendre quelques mois de plus pour permettre aux acquéreurs de revenir sur le marché et observer une baisse du délai de vente.

Quelles sont les perspectives pour les prochains mois ?

Bien que les indicateurs actuels ne plaident pas en faveur d’un printemps immobilier dynamique comme auparavant, il est important de souligner que les perspectives demeurent encourageantes à moyen terme. Actuellement, le nombre de transactions immobilières est en nette diminution et se rapproche de celui observé au plus fort de la crise financière de 2008 mais pour autant, la BCE a fait des annonces, se disant favorable à une baisse des taux directeurs au vu de l’évolution favorable de l’inflation.

Cet assouplissement pourrait ainsi accélérer le recul des taux d’intérêt déjà en marche, d’autant que les banques françaises ont d’ores et déjà commencé à changer d’orientation en matière de taux.

Il est à noter que si la BCE permettait d’atteindre un taux moyen de crédit sur 20 ans de 3,5 % hors assurance, contre 3,85 % fin avril, les porteurs de projets pourraient ainsi récupérer leur pouvoir d’achat immobilier d’août 2022. Ce pouvoir d’achat correspondrait alors à 74 m² pour un couple sans enfant au niveau national, soit +3 m² par rapport à aujourd’hui. En revanche, bien que ces mesures soient attendues de pied ferme, il faudra encore attendre quelques mois pour que des changements soient véritablement observables sur le baromètre.

La baisse des taux associée au recul des prix et à la hausse des revenus ont permis aux ménages de recouvrer d’ores et déjà un tiers du pouvoir d’achat immobilier qu’ils avaient perdu depuis janvier 2022, soit l’équivalent de 6 m² en moyenne.

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