De nombreuses personnes se demandent s’il est plus avantageux d’acheter ou de louer. Une étude de Meilleurs Agents démontre que cette question doit cependant être mise en perspective avec le secteur dans lequel on souhaite acheter, ainsi que la durée que l’on projette de passer dans le même logement. À partir de ces deux facteurs, on peut commencer à déterminer si l’achat est cohérent, au regard de la durée d’amortissement estimée.
Acheter ou louer : comment s’y retrouver ?
Actuellement, on relève différents signaux parfois contradictoires sur le marché immobilier qui peuvent entraîner une confusion en termes de projet de vie. Avec des prix immobiliers qui baissent, des taux immobiliers qui demeurent élevés et des loyers qui augmentent à peu près partout sur le territoire, il y a de quoi s’y perdre. Avec cette conjoncture : est-il plus intéressant d’acheter ou de louer sa résidence principale ? La réponse à cette question dépend en réalité du secteur dans lequel vous souhaitez vous installer.
Meilleurs Agents a mené l’enquête et s’est penché sur le cas des 200 plus grandes villes pour établir un classement des endroits où il est préférable d’acheter ou de louer un logement de 70 m² en fonction de la durée moyenne d’amortissement de l’achat. En effet, la durée de rentabilisation de l’achat de ce type de bien dépend notamment de la durée d’endettement : si celle-ci est longue, l’amortissement du bien sera long également, et une revente anticipée sera plus douloureuse si le marché n’est pas favorable.
Les villes les plus rentables rapidement, en 9 ans ou moins
Certaines communes permettent d’amortir l’achat immobilier d’un 70 m² plus rapidement que dans d’autres. Dans ces villes, l’achat d’un logement est rentable en moins de 9 ans, et même en moins de 5 ans pour certaines d’entre elles !
Meilleurs Agents révèle que les meilleurs élèves du classement en termes de rentabilité sont :
- Saint-Quentin (4 ans).
- Mulhouse (4 ans et 1 mois).
- Creil (4 ans et 8 mois).
D’autres villes s’en sortent bien dans d’autres secteurs, comme Saint-Etienne où il suffit de 6 ans et 3 mois pour amortir l’achat d’un 70 m², Angoulême avec 7 ans et 8 mois, et même Champigny-sur-Marne où il suffit de 9 ans. Dans toutes ces communes l’achat est donc clairement une option à privilégier, en particulier si les acquéreurs souhaitent ne rester que quelques années dans le même logement.
62 communes des 200 plus grandes villes de France affichent une durée d’amortissement inférieure à 9 ans.
Les villes avec un amortissement entre 9 et 13 ans, tout dépend du projet de vie
Dans certaines villes, il est plus difficile de trancher si l’achat ou la location d’un logement de 70 m² est plus rentable. Dans ces communes, les prix immobiliers se montrent déjà plus élevés, ce qui implique que le projet d’achat ne sera rentable que si ce dernier entraîne une durée d’amortissement correspondant au projet de vie dans la ville. Les 42 %* de 18-34 ans qui envisagent d’acheter un bien en raison d’un changement dans la composition de leur foyer sont donc particulièrement concernés par cette mise en perspective. Dans cette liste, on retrouve les villes suivantes :
- Marseille (10 ans et 4 mois).
- Lille (10 ans et 5 mois)
- Montpellier (10 ans et 4 mois).
- Boulogne-Billancourt (11 ans et 1 mois).
- Nice (11 ans et 7 mois).
- Paris (11 ans et 11 mois).
- Saint-Brieuc (12 ans et 3 mois).
- Bordeaux (12 ans et 11 mois).
Plus de 13 ans et jusqu’à plus de 20 ans d’amortissement
27 communes ont été identifiées parmi les 200 plus grandes villes où l’achat d’un 70 m² met plus de 13 ans à être rentable. Dans certaines d’entre elles, la durée d’amortissement dépasse même 20 ans. Ce qui signifie que la location d’un logement de la même surface peut s’avérer judicieuse lorsque l'on envisage un projet d'installation à court ou moyen terme. Parmi ces communes, on retrouve :
- Nantes (13 ans et 4 mois).
- Rennes (13 ans et 5 mois).
- Antibes (16 ans et 8 mois).
- Saint-Germain-en-Laye (20 ans et 2 mois).
Il s'agit généralement de villes aux prix élevés entre autres facteurs, et pour lesquelles la durée d'amortissement est donc plus longue.
D’autres villes arborent une durée d’amortissement de plus de 20 ans, comme Annecy, Saint-Malo, Anglet et les Sables-d’Olonne.
*Sondage OpinionWay pour SeLoger-Meilleurs Agents mené du 23 février au 5 mars 2024 sur un échantillon composé d'intentionnistes acquéreurs (648) vendeurs (273) ou locataires (276) âgés de 18 ans ou plus et représentatifs de la cible étudiée. Prix et loyers SeLoger-Meilleurs Agents au 1er Mars 2024.Hypothèse de prêt sur 25 ans avec un taux de 4% (source Empruntis) et un taux d’assurance de 0,15%, deux adultes sans enfant avec un revenu moyen localisé, apport de 60 000€, surface à acheter 70m². Durée d’amortissement : Nous voulons déterminer la durée à partir de laquelle le patrimoine du propriétaire devient supérieur à celui du locataire. Pour faire ce calcul, il est nécessaire de faire des hypothèses sur les évolutions futures de l'économie : prix de l'immobilier, loyer et inflation (qui affectera toutes vos dépenses récurrentes). Enfin une projection est faite sur les taux d'emprunt, pour prendre en compte l'opportunité de renégociation du crédit chaque fois que les taux pratiqués par les banques seront inférieurs à votre taux de crédit d'au moins 1%.
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