En Île-de-France, les prix de vente des biens immobiliers atteignent des sommets. Certaines villes franciliennes restent toutefois accessibles, tout en ayant un fort potentiel d’évolution. Zoom sur les communes où il peut s’avérer rentable d’investir.
En petite couronne, il est encore possible de réaliser de belles affaires
Dans la Métropole du Grand Paris, les prix de vente ont explosé ces dernières années. Selon le baromètre LPI-SeLoger, sur 1 an, le prix des appartements a augmenté de 3,3 %, atteignant 7 478 €/m² en moyenne. De son côté, le prix des maisons individuelles a progressé de 8,6 %, pour atteindre 6 130 €/m² en moyenne. Cette flambée des prix touche la capitale et de nombreuses communes de la petite couronne. De quoi refroidir les ardeurs des investisseurs ? Pas forcément. Les prix de vente restent attractifs dans plusieurs villes franciliennes à fort potentiel. Dans ces communes, souvent mises à l’écart par le passé, il peut être judicieux d’investir dans la pierre, avant que les prix n’augmentent trop rapidement, en raison de l’arrivée prochaine du Grand Paris Express et de celle des Parisiens ne pouvant plus acheter dans la capitale et reportant leur projet en banlieue. Au Nord, au Sud, à l’Est ou à l’Ouest, découvrez où investir dans l’ancien ou dans un programme neuf en Île-de-France.
Où investir dans l’immobilier au Nord de Paris ?
Aubervilliers : 4 239 €/m²
Il est encore temps d’investir à Aubervilliers. Aux portes de Paris, la ville de Seine-Saint-Denis, longtemps considérée comme l’une des communes les plus pauvres de France, connaît une progression des prix sensible depuis quelques années. Selon les données récoltées par SeLoger, le prix moyen du mètre carré à Aubervilliers atteint 4 239 € en octobre 2020. Des prix de vente supérieurs à la moyenne constatée en Seine-Saint-Denis (3 830 €/m² pour un appartement ancien), mais qui restent plus attractifs que d’autres communes voisines, comme Saint-Ouen, où les prix de vente atteignent 6 321 €/m² en moyenne. De plus, cette frénésie immobilière devrait se poursuivre dans les prochaines années, avec l’apparition de la ligne 15 du Grand Paris Express et la prolongation de la ligne 12, s’accompagnant de 2 nouvelles gares à l’horizon 2025.
Saint-Denis : 3 881 €/m²
Si les prix de vente des logements anciens augmentent rapidement à Saint-Denis, atteignant 3 881 €/m² en octobre 2020, la commune fait toujours office de marché de report idéal pour les Parisiens ne pouvant plus se loger dans la capitale mais souhaitant pouvoir y accéder rapidement en transport. Déjà desservie par le métro, le tramway et le RER, Saint-Denis accueillera dans les prochaines années la gare de Saint-Denis-Pleyel, qui sera desservie par pas moins de 6 lignes de métro. En plus de la 12 et de la 13, les lignes 14, 15, 16 et 17 s’arrêteront à Saint-Denis. La commune fera donc figure de hub et permettra d’accéder à la capitale et aux quatre coins de la Métropole du Grand Paris en quelques minutes. Investir dans l’immobilier séquano-dyonisien, c’est donc l’assurance de profiter d’une belle plus-value à moyen terme.
D’ici 2030, le temps de trajet pour rejoindre La Défense depuis Aubervilliers passera de 41 à 19 minutes.
Investissement : les villes sur lesquelles il faut miser à l'Est de Paris
Noisy-le-Grand : 3 993 €/m²
Selon les chiffres récoltés par SeLoger, le prix immobilier à Noisy-le-Grand atteint 3 993 € du m². Des prix supérieurs à la moyenne départementale (3 830 €/m² pour un appartement ancien en Seine-Saint-Denis), mais la commune de près de 65 000 habitants reste un très bon choix pour un investissement, avec la création de la gare Noisy-Champs, qui sera desservie par les lignes 15 et 16 du Grand Paris Express. Une augmentation de l’offre de transports, qui devrait accroître fortement l’attractivité de la ville et donc la tension immobilière. Noisy-le-Grand est également une ville étudiante, accueillant plusieurs établissements supérieurs. La ville séquano-dionysienne est donc plus qu’intéressante pour les investisseurs immobiliers craignant la vacance locative.
Rosny-sous-Bois : 4 112 €/m²
Si, à Rosny-sous-Bois, les prix de vente sont déjà plus élevés que dans l’ensemble du département, avec une moyenne de 4 112 €/m², ils devraient encore augmenter sensiblement dans les prochaines années. En effet, sa gare, actuellement desservie par le RER E, le sera à moyen terme par les lignes 11 et 15 du supermétro parisien. De plus, de nombreux programmes neufs sont prévus sur la commune, permettant d’investir tout en bénéficiant des dispositifs fiscaux encore en place, comme Pinel.
Pour investir en Île-de-France, il est fortement conseiller de miser sur les quartiers proches des transports et des commerces.
Les villes de l'Ouest parisien où investir
Nanterre : 5 419 €/m²
Aux pieds des tours de La Défense et à quelques minutes de Paris, la préfecture des Hauts-de-Seine est très bien desservie par les transports en commun, avec le RER A, le Transilien et prochainement deux arrêts du Grand Paris Express. La commune héberge aussi l'université Paris-Ouest, accueillant plus de 30 000 étudiants. Les petites surfaces sont donc très convoitées dans cette ville de plus de 90 000 habitants. Malgré tous ces atouts, les prix de vente restent bien en-dessous de la moyenne départementale. Le prix au m² à Nanterre est de 5 419 €/m² en moyenne, alors que le prix moyen des appartements anciens atteint 7 060 €/m² dans les Hauts-de-Seine. Il est encore temps d’investir à Nanterre, avant que les prix n’explosent à l’arrivée des futures stations de métro, qui réduiront par 5 la plupart des temps de trajet.
Asnières-sur-Seine : 6 544 €/m²
Au Nord des Hauts-de-Seine, Asnières-sur-Seine offre un cadre de vie privilégié, avec ses nombreux parcs et jardins, ses bords de Seine et ses quartiers pavillonnaires préservés. Malgré ses atouts, la ville reste plus abordable que sa voisine Courbevoie, où le prix moyen s’élève à 7 487 €/m², contre « seulement » 6 544 €/m² à Asnières. Il peut être judicieux d’investir dans les quartiers Nord de la commune, qui sont en pleine mutation et où les prix de vente sont bien plus bas que dans le centre-ville.
C’est le moment d’investir à Asnières-sur-Seine, avant que l’arrivée du Grand Paris Express ne fasse gonfler les prix de vente.
Les opportunités à saisir au Sud de Paris
Vitry-sur-Seine : 3 993 €/m²
Ville dynamique du Sud-Est parisien, Vitry-sur-Seine accueillera deux gares de la ligne 15 du Grand Paris Express d’ici quelques années, ainsi que la ligne 9 du tramway, qui reliera Paris à Orly-Ville. Plus grande ville du Val-de-Marne, Vitry-sur-Seine reste abordable immobilièrement parlant, avec un prix de vente moyen de 3 993 €/m². C’est moins que la moyenne départementale, qui culmine à 4 953 €/m². Comme dans les autres villes du département qui accueilleront le futur métro, les prix devraient monter fortement à Vitry-sur-Seine dans les prochaines années... de quoi réaliser de belles opérations financières à la revente.
Massy : 4 245 €/m²
Aux portes de la Métropole du Grand Paris, Massy est une ville en pleine mutation depuis quelques années, avec plusieurs nouveaux quartiers sortis de terre. Si les prix de vente restent supérieurs à la moyenne départementale (4 245 €/m²), ils devraient encore progresser dans les prochaines années, avec l’arrivée de la ligne 18 du Grand Paris Express et le développement du pôle technologique Paris-Saclay, la « Silicon Valley française », qui va faire de la ville l’un des principaux bassins d’emploi d’Île-de-France. Pour investir dans la pierre, Massy fait donc figure de valeur sûre.
Voisine de Massy, Palaiseau offre également de belles opportunités d’investissement locatif.
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